SCPI : TOP 6 des alternatives rentables

L’investissement dans les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) a le vent en poupe. En 2023, plus de 10 milliards d’euros ont été collectés par ces véhicules de placement collectif, selon l’ASPIM. Les SCPI séduisent par leur accessibilité, leur simplicité de gestion et des rendements souvent supérieurs à ceux de l’épargne traditionnelle.

Mais les SCPI ne sont pas la seule façon d’investir dans l’immobilier. D’autres solutions existent, avec des profils de risque, de liquidité et de rendement différents. Voici un tour d’horizon des 6 alternatives aux SCPI, avant d’examiner leurs différences avec d’autres placements et les différents types de SCPI existants.

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Meilleures alternatives SCPI

Voici notre liste des meilleures alternatives SCPI

• OPCI (Organismes de Placement Collectif Immobilier)
• SIIC (Sociétés d’Investissements Immobiliers Cotées)
• Foncières cotées internationales (REITs)
• Clubs deals immobiliers
• ETF immobiliers
• Crowdfunding immobilier

Nous expliquons pourquoi ci-dessous :

1. OPCI (Organismes de Placement Collectif Immobilier)

Les OPCI fonctionnent comme les SCPI mais investissent à la fois en immobilier direct (au moins 60 %), en produits financiers (actions, obligations, foncières cotées) et en liquidités. Cette structure les rend plus liquides que les SCPI : les rachats de parts sont généralement plus rapides.

Avantages : diversification entre immobilier et marchés financiers, accès possible via un contrat d’assurance-vie, plus grande souplesse pour entrer et sortir.

Inconvénients : rendement moyen plus faible (2 à 4 %), volatilité liée aux marchés financiers.

Profil adapté : investisseur qui veut de l’immobilier avec plus de flexibilité.

2. SIIC (Sociétés d’Investissements Immobiliers Cotées)

Les SIIC sont des foncières françaises cotées en Bourse. Elles doivent redistribuer au moins 85 % de leurs bénéfices locatifs sous forme de dividendes. Investir dans une SIIC, c’est acheter une action cotée, comme pour n’importe quelle entreprise.

Avantages : liquidité totale, fiscalité avantageuse pour la société, investissement possible via un compte-titres ou un PEA.

Inconvénients : volatilité boursière importante, corrélation avec les marchés financiers.

Profil adapté : investisseur à l’aise avec les actions et recherchant des dividendes immobiliers.

3. Foncières cotées internationales (REITs)

Les REITs (Real Estate Investment Trusts) existent depuis longtemps aux États-Unis et dans de nombreux pays. Elles permettent d’investir dans des actifs immobiliers internationaux : logements, centres commerciaux, santé, logistique.

Avantages : diversification géographique, dividendes réguliers, liquidité élevée.

Inconvénients : risque de change, fiscalité différente selon les pays, forte sensibilité aux cycles économiques.

Profil adapté : investisseur qui souhaite diversifier son patrimoine au-delà du marché français.

4. Clubs deals immobiliers

Un club deal immobilier réunit un petit nombre d’investisseurs autour d’un projet précis (immeuble de bureaux, résidence étudiante, hôtel). Chaque investisseur devient copropriétaire du projet, souvent via une structure dédiée.

Avantages : rendements attractifs (6 à 12 %), projets ciblés, accès à de l’immobilier premium.

Inconvénients : ticket d’entrée élevé (souvent > 50 000 €), absence de liquidité, risque concentré.

Profil adapté : investisseur averti avec un capital important à placer.

5. ETF immobiliers

Les ETF (trackers) immobiliers répliquent la performance d’indices composés de foncières cotées ou de REITs. Ils offrent une exposition indirecte mais très diversifiée au marché immobilier.

Avantages : liquidité immédiate, frais de gestion très faibles, accès à un portefeuille mondial en une seule ligne.

Inconvénients : volatilité boursière, dépendance aux cycles financiers, pas de détention directe d’actifs.

Profil adapté : investisseur boursier souhaitant ajouter une composante immobilière diversifiée à son portefeuille.

6. Crowdfunding immobilier

Le crowdfunding immobilier permet de financer directement des promoteurs dans leurs projets de construction ou de rénovation. L’investisseur prête son argent sous forme d’obligations, généralement sur 12 à 36 mois.

Avantages : rendements élevés (7 à 10 %), durée d’investissement courte, investissement possible dès 1 000 €.

Inconvénients : capital non garanti, risque de défaut du promoteur ou retard de chantier.

Profil adapté : investisseur qui accepte un risque plus élevé pour dynamiser une partie de son épargne.

SCPI vs autres véhicules d’investissements

SCPI vs/ou SCI

Les SCPI et les SCI répondent à deux logiques distinctes.

Avec les SCPI, l’investisseur délègue intégralement la gestion à une société de gestion agréée AMF. Il reçoit des revenus fonciers proportionnels à ses parts, mais n’a aucune main sur les décisions.

La SCI, en revanche, est une société civile immobilière créée sur mesure par des associés (souvent familiaux). Elle détient un ou plusieurs biens, et chaque associé participe aux décisions.

Fiscalité :

• Les SCPI en direct → revenus fonciers imposés selon la TMI + prélèvements sociaux.
• Les SCI → choix entre impôt sur le revenu (IR) et impôt sur les sociétés (IS). L’IR est simple mais peut peser si les revenus sont importants. L’IS permet d’amortir le bien mais entraîne une double imposition en cas de distribution.

Avantages SCPI : accessibilité (dès 1 000-5 000 €), diversification immédiate, zéro gestion.

Avantages SCI : contrôle, flexibilité fiscale, outil de transmission familiale (donation progressive de parts).

Inconvénients SCPI : frais de gestion, rendement variable, aucune influence sur la stratégie.

Inconvénients SCI : formalités de création, responsabilité illimitée des associés, gestion parfois lourde.

Profil adapté :

• SCPI → investisseurs souhaitant un placement immobilier simple et passif.
• SCI → familles ou investisseurs voulant structurer et transmettre un patrimoine.

SCPI vs/ou LMNP

Le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) est une alternative directe à la SCPI. Ici, l’investisseur acquiert un bien immobilier meublé (souvent une résidence étudiante, senior, de tourisme ou un logement classique) et le met en location.

Gestion :

• SCPI → gestion totalement déléguée.
• LMNP → l’investisseur reste propriétaire direct, avec les contraintes de bail, de gestion locative et parfois d’entretien.

Fiscalité :

• SCPI → revenus fonciers classiques, fiscalement peu optimisés (hors assurance-vie).
• LMNP → régime micro-BIC (abattement 50 %) ou réel (amortissement du bien et du mobilier, ce qui peut gommer l’imposition pendant plusieurs années).

Avantages SCPI : accessibilité, mutualisation des risques, gestion professionnelle.

Avantages LMNP : fiscalité très attractive, meilleure maîtrise de l’actif, possibilité de financer à crédit un bien identifié.

Inconvénients SCPI : frais de souscription, dépendance au marché immobilier, liquidité parfois lente.

Inconvénients LMNP : gestion contraignante, risques liés au locataire ou au gestionnaire de la résidence, fiscalité complexe si on sort du LMNP vers le LMP.

Profil adapté :

• SCPI → investisseurs recherchant un rendement passif.
• LMNP → investisseurs prêts à gérer un bien, attirés par la fiscalité et l’effet de levier du crédit.

SCPI vs/ou Assurance Vie

Les SCPI peuvent être logées directement dans un contrat d’assurance-vie, ce qui change considérablement leur intérêt.
En direct, les SCPI génèrent des revenus fonciers imposés à la TMI + 17,2 % de prélèvements sociaux.

Dans une assurance-vie, les revenus sont capitalisés dans le contrat. La fiscalité ne s’applique qu’en cas de rachat, avec le régime avantageux de l’assurance-vie (PFU 30 % ou barème, abattement après 8 ans, transmission hors succession).

Avantages SCPI en assurance-vie :

• Fiscalité optimisée, surtout après 8 ans.
• Transmission facilitée (jusqu’à 152 500 € par bénéficiaire hors droits de succession).
• Liquidité améliorée : c’est l’assureur qui gère les rachats.

Inconvénients :

• Univers d’investissement restreint (l’assureur sélectionne quelques SCPI seulement).
• Frais additionnels liés au contrat (frais de gestion annuels).
• Revenus capitalisés, donc pas de cash-flow direct comme avec des SCPI en direct.

Profil adapté : investisseurs de long terme, qui privilégient optimisation fiscale et transmission patrimoniale.

FAQ : Alternatives aux SCPI

Les SCPI sont-elles sensibles aux taux d’intérêt ?

Oui. Quand les taux d’intérêt augmentent, les financements immobiliers deviennent plus coûteux et certains investisseurs se tournent vers d’autres placements (obligations, livrets). Cela peut peser sur la collecte des SCPI et, à terme, sur leurs prix de part.

Peut-on investir en OPCI ou en ETF immobiliers avec un PEA ?

Oui, certains ETF immobiliers et quelques SIIC françaises sont éligibles au PEA. En revanche, les OPCI ne le sont pas. Cela peut être un critère de choix pour optimiser sa fiscalité.

Les clubs deals immobiliers sont-ils réservés aux professionnels ?

Pas nécessairement, mais ils visent surtout des investisseurs expérimentés. Le ticket d’entrée est élevé et l’information est moins standardisée que pour des placements grand public. Mieux vaut se faire accompagner avant d’y participer.

Les REITs internationaux sont-ils plus risqués que les SCPI ?

Pas forcément, mais leur risque est différent. Ils offrent une liquidité boursière et une diversification mondiale, mais exposent aux variations des marchés financiers et au risque de change, ce qui n’existe pas avec les SCPI françaises.

Quel est l’horizon de placement conseillé pour ces alternatives ?

• SCPI, OPCI, SIIC, REITs : plutôt long terme (8-10 ans) pour lisser les cycles immobiliers et financiers.
• Crowdfunding immobilier : court terme (1 à 3 ans), mais avec un risque plus élevé.
• ETF immobiliers : flexibles, mais mieux vaut les garder plusieurs années pour amortir la volatilité.

Les SCPI ou alternatives peuvent-elles servir à préparer la retraite ?

Oui. Certaines stratégies visent à acquérir des SCPI ou des foncières cotées pendant la vie active pour percevoir des revenus complémentaires à la retraite. L’avantage des SCPI est de fournir un flux régulier et passif.

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