SCPI vs SCI : quelles différences pour investir dans l’immobilier ?

La SCPI séduit par sa simplicité : l’épargnant achète des parts dans un portefeuille diversifié (bureaux, commerces, santé, logistique, etc.), géré par des professionnels. Les revenus, généralement versés chaque trimestre, offrent une régularité appréciable, avec un rendement moyen brut qui se situe autour de 4 % à 6 % par an. En revanche, les frais d’entrée sont souvent conséquents et la liquidité des parts reste limitée.

La SCI, quant à elle, se caractérise par sa grande flexibilité. Son rendement dépend des choix de ses associés : nature des biens, financement, stratégie locative. Les performances peuvent ainsi aller de 2 % à plus de 8 %, mais cette liberté implique une gestion active et une bonne maîtrise des aspects fiscaux et administratifs.

SCPI ou SCI ? Tout dépend de vos objectifs, de votre profil d’investisseur et du niveau d’implication que vous êtes prêt à assumer.

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Tableau comparatif SCPI vs SCI

Comprendre les bases : SCPI et SCI en bref

Que sont les SCPI ?

Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier), surnommées « pierre-papier », sont des véhicules collectifs d’investissement immobilier. Concrètement, l’investisseur acquiert des parts auprès d’une société de gestion agréée par l’AMF (Autorité des Marchés Financiers). Celle-ci sélectionne et administre un portefeuille d’immeubles variés (bureaux, commerces, santé, résidences, logistique), les loue et redistribue les loyers aux associés.

L’avantage majeur est la diversification et l’absence de gestion directe. Avec un ticket d’entrée de quelques milliers d’euros, l’épargnant accède à un patrimoine immobilier professionnel qui serait inaccessible seul.

Qu’est-ce qu’une SCI ?

La SCI (Société Civile Immobilière) est une structure juridique permettant à plusieurs personnes de détenir un ou plusieurs biens en commun. Chaque associé possède des parts sociales, proportionnelles à son apport, et prend part aux décisions collectives.
Elle est particulièrement prisée en contexte familial : elle évite l’indivision et facilite la transmission progressive d’un patrimoine immobilier par donations successives de parts sociales. Toutefois, elle peut aussi être créée entre partenaires ou amis partageant un projet commun.
Contrairement aux SCPI, la SCI n’est pas un produit « prêt-à-investir » : sa création et sa gestion nécessitent un suivi administratif et juridique régulier.

Les formalités de création et d’accès

Investir en SCPI est rapide : il suffit de souscrire des parts par l’intermédiaire d’une banque, d’un conseiller en gestion de patrimoine ou directement auprès d’une société de gestion. Aucune démarche juridique n’est requise : la SCPI existe déjà, et l’investisseur perçoit sa quote-part de revenus dès la souscription.

La SCI implique, en revanche, une véritable constitution de société. Cela suppose :

• la rédaction des statuts,
• la publication d’une annonce légale,
• l’immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS).

Cette procédure entraîne des frais initiaux (entre 500 et 1 500 € selon l’accompagnement) et peut prendre plusieurs semaines. La différence est claire : la SCPI est accessible immédiatement, tandis que la SCI requiert une mise en place plus lourde.

Mode de fonctionnement

Dans une SCPI, les investisseurs mettent en commun leurs capitaux. La société de gestion les utilise pour acquérir un parc immobilier diversifié et en assurer la gestion. Les loyers, diminués des frais, sont redistribués périodiquement aux porteurs de parts. L’investissement peut se faire au comptant, à crédit ou au sein d’un contrat d’assurance-vie.

La SCI fonctionne sur un modèle très différent : les associés définissent eux-mêmes la stratégie. Ils décident des acquisitions, choisissent les modes de financement, organisent la gestion locative et procèdent aux éventuelles cessions. Chaque associé perçoit une quote-part des bénéfices proportionnelle à ses parts sociales. L’atout majeur est la souplesse de transmission : donner des parts sociales est souvent plus simple et fiscalement plus avantageux que partager un bien immobilier indivis.

Fiscalité comparée : SCPI vs SCI

SCPI : fiscalité des revenus et optimisation possible

Les revenus fonciers issus des SCPI sont imposés selon la tranche marginale d’imposition du foyer et supportent les prélèvements sociaux (17,2 % en France).

Cependant, plusieurs mécanismes permettent d’alléger la facture :

• loger les parts de SCPI dans une assurance-vie pour bénéficier de la fiscalité avantageuse du contrat (PFU ou barème progressif avec abattement après 8 ans),
• investir dans des SCPI européennes, où la fiscalité dépend des conventions fiscales et ouvre droit à des crédits d’impôt.

SCI : deux régimes possibles

La SCI offre le choix entre deux régimes fiscaux distincts :

• SCI à l’IR (Impôt sur le Revenu) : chaque associé déclare directement sa quote-part de revenus fonciers. Ce système est simple mais n’autorise pas l’amortissement comptable des immeubles.
• SCI à l’IS (Impôt sur les Sociétés) : la société paie l’impôt sur ses bénéfices et peut amortir ses immeubles, ce qui réduit l’assiette imposable. Les bénéfices distribués sont ensuite imposés comme dividendes.

En pratique, l’option IS permet une fiscalité allégée à court terme grâce aux amortissements, mais elle alourdit la fiscalité lors de la revente, car la plus-value est calculée sur la valeur nette comptable (donc plus élevée).

Avantages et inconvénients

SCPI

Les SCPI séduisent par leur simplicité : elles donnent accès à un patrimoine diversifié, géré par des professionnels, sans contraintes administratives. Leur compatibilité avec l’assurance-vie est un véritable atout pour combiner rendement et transmission.
Mais elles présentent aussi des limites. Les frais d’entrée et de gestion sont relativement élevés, la liquidité des parts reste imparfaite, et la performance dépend directement du marché immobilier. Enfin, comme tout investissement en immobilier, il existe un risque de perte en capital.

SCI

La SCI offre un contrôle total aux associés, la possibilité de choisir entre deux fiscalités et une grande souplesse en matière de transmission. Donner progressivement des parts sociales permet, par exemple, de profiter des abattements fiscaux renouvelables.
En contrepartie, sa création et sa gestion imposent des démarches juridiques et administratives. Elle entraîne aussi un suivi comptable, notamment en cas d’assujettissement à l’IS. Enfin, les associés restent responsables indéfiniment des dettes sociales, ce qui accroît le risque.

Les risques à prendre en compte

Les SCPI sont exposées à des risques spécifiques : variation du marché immobilier, vacance locative, baisse éventuelle de la valeur des parts. Leur liquidité peut également poser problème : la revente dépend de l’existence d’acheteurs sur le marché secondaire.

La SCI, de son côté, concentre les risques classiques de l’immobilier : loyers impayés, charges d’entretien, vacance. À cela s’ajoute la responsabilité illimitée des associés, qui peuvent être tenus de régler les dettes sociales. Enfin, la revente de parts nécessite souvent l’accord des autres associés, ce qui peut rallonger les délais.

Obligations comptables et administratives

La SCPI a l’avantage de ne rien imposer à l’investisseur : la société de gestion assure toute la comptabilité et publie régulièrement ses rapports financiers.

La SCI demande plus de rigueur. Sous IR, une comptabilité simplifiée suffit. En revanche, sous IS, elle doit tenir une comptabilité commerciale complète, comparable à celle d’une société commerciale. Dans la pratique, la plupart des SCI recourent à un expert-comptable, ce qui ajoute des frais récurrents.

SCPI et SCI dans une stratégie patrimoniale

Les SCPI trouvent naturellement leur place dans une assurance-vie. Cette combinaison permet d’alléger la fiscalité et d’organiser une transmission dans un cadre successoral avantageux, même si les assureurs prélèvent des frais qui viennent réduire légèrement le rendement net.

La SCI est un outil privilégié de transmission familiale. Elle permet de contourner les blocages de l’indivision et d’organiser la donation progressive de parts, en profitant des abattements fiscaux renouvelables tous les quinze ans. Le démembrement (nue-propriété / usufruit) est une technique fréquemment utilisée pour optimiser encore davantage la stratégie patrimoniale.

Le crédit peut être mobilisé dans les deux cas. Les intérêts sont déductibles des revenus fonciers, mais les banques se montrent généralement plus favorables à financer une SCI qu’une SCPI.

Enfin, selon le profil de l’investisseur, l’un ou l’autre véhicule sera plus adapté. Le jeune actif privilégiera la SCPI pour sa simplicité d’accès. Le couple avec enfants se tournera volontiers vers une SCI afin de préparer la transmission. Le retraité pourra compter sur les SCPI pour générer des revenus complémentaires sans contrainte. Quant au chef d’entreprise, il trouvera dans la SCI un outil idéal pour loger ses locaux professionnels et structurer son patrimoine.

Coûts et frais

Les SCPI supportent des frais visibles : frais de souscription compris entre 7 et 10 %, ainsi que des frais de gestion annuels représentant 8 à 12 % des loyers. Ces frais réduisent le rendement net, mais la simplicité de gestion compense souvent cet inconvénient.

La SCI entraîne d’autres coûts. La constitution demande un budget initial pour les statuts, l’annonce légale et l’immatriculation. Ensuite, il faut prévoir des frais bancaires, des honoraires comptables, et parfois des frais de gestion locative ou d’avocat. Ces dépenses ne sont pas toujours visibles immédiatement, mais elles s’accumulent sur la durée.
En définitive, la SCPI paraît plus coûteuse au départ, tandis que la SCI implique une charge financière continue liée à son administration.

Réglementation et cadre légal

Les SCPI sont strictement encadrées par l’AMF. Elles doivent respecter des règles précises de transparence et publier des rapports réguliers.
La SCI, en revanche, est une société civile régie par le Code civil. Sa souplesse est grande, mais elle s’accompagne d’une responsabilité illimitée pour les associés.

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