SCPI vs Assurance-vie : quel placement choisir en 2025 ?

En 2025, deux supports dominent plus que jamais les conversations patrimoniales en France : les SCPI et l’assurance-vie. La première repose sur un modèle d’investissement immobilier collectif : l’épargnant achète des parts d’une société civile de placement immobilier et perçoit une fraction des loyers, sans avoir à gérer directement les biens. La seconde constitue une enveloppe d’épargne fiscale et successorale proposée par les assureurs, qui abrite un fonds en euros sécurisé et des unités de compte diversifiées, parmi lesquelles on retrouve parfois des SCPI.

Cette proximité soulève une interrogation fréquente : faut-il privilégier une souscription de SCPI en direct ou préférer loger ces parts dans un contrat d’assurance-vie ? L’enjeu dépasse la simple comparaison de rendement, car il touche à la fiscalité, à la liquidité, aux frais et aux objectifs à long terme.

Chez Le Patrimoine Bleu, notre vocation n’est pas de promouvoir un produit au détriment d’un autre, mais de donner une vision claire et structurée pour aider les épargnants à prendre des décisions éclairées. Le choix dépend de paramètres personnels : votre tranche marginale d’imposition (TMI), votre horizon de placement, vos besoins de revenus immédiats et vos priorités en matière de transmission patrimoniale.

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Comparatif SCPI en direct vs SCPI via assurance-vie

Comprendre les différences

La SCPI

Une Société Civile de Placement Immobilier est une structure d’investissement qui collecte des capitaux auprès d’épargnants pour constituer un portefeuille immobilier diversifié. Les actifs peuvent concerner des bureaux, des commerces, des cliniques, des plateformes logistiques, des résidences étudiantes ou encore des logements résidentiels. Agréées par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF), ces sociétés de gestion offrent aux particuliers l’opportunité d’accéder à l’immobilier locatif professionnel, habituellement réservé aux investisseurs institutionnels.

En achetant des parts de SCPI, vous devenez copropriétaire d’un parc immobilier géré par des experts. En échange, vous percevez une quote-part des loyers collectés, proportionnelle à votre investissement.

Cependant, la SCPI ne se limite pas à un revenu régulier. Elle implique un certain nombre de spécificités qu’il est essentiel de comprendre :

D’abord, le rendement dépend du marché immobilier, du taux d’occupation des biens, de la qualité des locataires et de la stratégie de gestion. Ensuite, un délai de jouissance s’applique : entre la souscription et le premier versement, il faut souvent patienter de trois à six mois. Les frais sont aussi à prendre en compte : frais de souscription lors de l’achat et frais de gestion annuels prélevés sur les loyers. Enfin, la liquidité des parts n’est pas garantie : la revente peut nécessiter un délai, car elle dépend du marché secondaire.

Il existe des SCPI centrées exclusivement sur l’Hexagone, mais aussi des SCPI dites européennes. Ces dernières présentent des implications fiscales particulières : les loyers peuvent être soumis à une retenue à la source à l’étranger, compensée en France par un crédit d’impôt. Ce mécanisme vise à éviter la double imposition, mais il demande une lecture fine des conventions fiscales.

L’assurance-vie

Un contrat d’assurance-vie est un accord entre un souscripteur et une compagnie d’assurance. Contrairement à la SCPI, ce n’est pas un produit immobilier en soi, mais une enveloppe d’épargne patrimoniale. Elle peut contenir plusieurs types de supports :

• un fonds en euros, où le capital est garanti et produit un rendement modeste mais stable ;
• des unités de compte (UC), qui peuvent prendre la forme d’actions, d’obligations, d’ETF, d’OPCVM et, dans certains contrats, de parts de SCPI référencées.

La force de l’assurance-vie réside dans son régime fiscal avantageux après 8 ans de détention, sa souplesse pour effectuer des rachats partiels et surtout son cadre successoral unique. En cas de décès, les sommes transmises bénéficient d’abattements spécifiques, hors succession classique. Les contrats multisupports permettent ainsi de combiner sécurité, dynamisme et immobilier indirect, avec des frais souvent compétitifs par rapport à d’autres enveloppes.

La combinaison SCPI / assurance-vie : le meilleur des deux mondes

Plutôt que de mettre en concurrence la SCPI et l’assurance-vie, il est souvent beaucoup plus judicieux de penser en termes de complémentarité. Ces deux supports répondent à des logiques patrimoniales différentes, mais leur association permet de construire une stratégie équilibrée, capable de concilier rendement, sécurité, fiscalité et transmission.

La SCPI détenue en direct s’adresse avant tout aux épargnants qui souhaitent générer des revenus réguliers et profiter de l’effet de levier du crédit. En recourant à l’emprunt, il est possible de déduire les intérêts de son imposition, ce qui améliore considérablement la rentabilité nette. De plus, une fois le prêt remboursé, les loyers perçus constituent un complément de revenus particulièrement intéressant pour préparer la retraite ou financer d’autres projets.

À l’inverse, la SCPI intégrée dans un contrat d’assurance-vie joue davantage le rôle d’un actif de capitalisation. Elle permet de lisser l’effort d’épargne dans le temps, de différer la fiscalité et surtout de bénéficier des abattements successoraux propres à l’assurance-vie. C’est donc un outil privilégié pour organiser sa transmission tout en gardant de la souplesse grâce aux rachats partiels possibles.

La combinaison de ces deux approches apporte une répartition intelligente de la liquidité. L’assurance-vie, plus flexible, permet de mobiliser rapidement une partie de son épargne en cas de besoin ponctuel, tandis que la SCPI en direct continue de verser des loyers trimestriels, avec une logique de revenus récurrents et plus prévisibles.

En pratique, un investisseur peut par exemple :

• loger une première poche de SCPI dans son assurance-vie, en complément d’unités de compte financières, afin de valoriser son capital tout en optimisant la transmission;
• acquérir parallèlement une SCPI en direct, financée à crédit, pour bénéficier d’un effet de levier fiscal et préparer des revenus futurs.

Ce double schéma réduit la dépendance à un seul véhicule, mutualise les risques et permet de mieux piloter son allocation au fil des années. L’assurance-vie couvre les besoins de souplesse et de succession, tandis que la SCPI en direct joue pleinement son rôle de générateur de revenus patrimoniaux.

FAQ – SCPI vs Assurance-vie

Quelles différences entre SCPI en direct et SCPI via assurance-vie ?

La distinction réside surtout dans le cadre fiscal et successoral. En direct, les loyers sont imposés comme revenus fonciers. Via assurance-vie, c’est la fiscalité du contrat qui s’applique lors des rachats, avec des abattements après huit ans et des atouts en matière de transmission.

Peut-on déduire les intérêts d’emprunt dans une assurance-vie ?

Non, cette déductibilité ne concerne que les SCPI détenues en direct.

Les SCPI logées dans un contrat entrent-elles dans l’IFI ?

Oui, qu’elles soient détenues en direct ou via assurance-vie, elles sont considérées comme des actifs immobiliers.

Quel est le délai de jouissance pour une SCPI en assurance-vie ?

Il reste identique à celui de la SCPI sous-jacente, soit généralement trois à six mois.

Fonds en euros ou SCPI : lequel est le plus sûr ?

Le fonds en euros garantit le capital et offre une sécurité maximale. La SCPI, elle, expose au risque immobilier mais vise un rendement plus élevé.

Quels avantages fiscaux pour les SCPI européennes ?

Selon les conventions fiscales, elles peuvent bénéficier de crédits d’impôt qui réduisent l’imposition en France. Cela mérite toutefois une analyse au cas par cas.

Comment comparer les frais ?

En direct, il faut compter des frais de souscription et des frais de gestion annuels. En contrat, s’ajoutent les frais propres à l’assurance-vie, ce qui réduit légèrement le rendement net.

Quelle durée de placement viser ?

Un horizon de huit à douze ans est recommandé pour amortir les frais et traverser les cycles.

Quel support privilégier pour un investisseur débutant ?

L’assurance-vie, car elle combine simplicité, sécurité du fonds en euros et diversification progressive avec quelques UC et SCPI.

Comment gérer la liquidité ?

La revente des parts en direct dépend du marché secondaire, tandis que dans l’assurance-vie, les rachats sont soumis à la politique de l’assureur.

Comment transmettre au mieux ?

Via assurance-vie, grâce à la clause bénéficiaire et aux abattements spécifiques. En direct, la transmission suit le droit commun des successions.

Quelle part du patrimoine allouer aux SCPI ?

Une proportion raisonnable se situe souvent entre 10 et 20 % du patrimoine financier, selon le profil et l’exposition à l’IFI.

Comment choisir une SCPI référencée dans un contrat ?

Il faut examiner la stratégie sectorielle, la diversification géographique, le taux d’occupation, les frais, ainsi que la politique de rachat du contrat.

La SCPI est-elle compatible avec un projet financé à crédit ?

Oui, mais uniquement en direct. Dans le cadre de l’assurance-vie, ce levier fiscal n’existe pas.

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