SCPI face à la hausse des taux : menace ou opportunité ?

Depuis plusieurs années, le contexte économique européen est marqué par une inflation persistante et par une hausse des taux d’intérêt sans précédent depuis plus d’une décennie. La Banque centrale européenne a mené une politique restrictive pour contenir la flambée des prix, et le résultat est une augmentation durable du coût du crédit. Cette transformation a bouleversé le marché immobilier et, par extension, les placements collectifs qui y sont adossés.

Les SCPI, Sociétés Civiles de Placement Immobilier, qui constituent l’un des placements préférés des Français, sont directement concernées. Leur fonctionnement repose sur l’acquisition d’immeubles locatifs par une société de gestion qui distribue ensuite les loyers aux associés. Elles offrent historiquement un couple rendement/risque attractif, mais l’environnement actuel interroge : les prix des parts vont-ils continuer à baisser ? Les rendements vont-ils rester au rendez-vous ? Et surtout, 2025 marque-t-il une période de menace ou bien d’opportunité pour les investisseurs ?

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SCPI et hausse des taux : quels impacts concrets ?

La remontée des taux agit à plusieurs niveaux. Le premier impact concerne la valorisation des parts. Plusieurs SCPI ont revu leur prix de souscription afin de l’aligner sur le prix de reconstitution. Ce mécanisme a conduit à des baisses de valeur, perçues parfois comme une mauvaise nouvelle, mais qui traduisent en réalité une adaptation prudente au marché immobilier. Des acteurs comme Kyaneos Pierre ou Epsicap Nano ont choisi cette voie pour préserver l’équilibre entre patrimoine détenu et prix proposé aux investisseurs.

L’effet sur le rendement est inverse. Lorsque le prix de souscription baisse, le taux de distribution calculé sur ce prix augmente mécaniquement. Certaines SCPI ont ainsi vu leur rendement facial progresser malgré le contexte défavorable. Des maisons comme Corum Origin ou Iroko Zen ont réussi à maintenir un niveau de performance compétitif, confirmant leur statut de références.

Un autre point sensible concerne la liquidité. Les SCPI ne sont pas cotées, et la revente des parts dépend de l’arrivée de nouveaux souscripteurs. En période de hausse des taux, la demande peut ralentir, ce qui allonge parfois les délais de retrait. C’est pourquoi ces placements doivent toujours être envisagés sur un horizon de long terme, généralement supérieur à huit ans, afin de lisser les cycles et d’éviter de subir une éventuelle tension passagère.

Inflation : menace ou alliée pour les SCPI ?

Contrairement à ce que l’on pourrait craindre, l’inflation peut représenter un soutien pour les SCPI. Les loyers des immeubles sont souvent indexés sur des indices tels que l’ILC ou l’IRL. En pratique, cela signifie que lorsque les prix augmentent dans l’économie, les revenus locatifs perçus par la SCPI augmentent également, et cette hausse se répercute sur les distributions versées aux épargnants.

Toutefois, l’impact de l’inflation dépend des secteurs d’investissement. Le marché des bureaux, particulièrement à Paris, subit la double contrainte du télétravail et de la montée en gamme exigée par les locataires. Les commerces connaissent une dynamique contrastée, avec des difficultés pour certains emplacements mais une bonne résilience pour les surfaces de proximité. La logistique bénéficie encore de la croissance du commerce en ligne et reste recherchée par les investisseurs institutionnels. Enfin, les secteurs de la santé, de l’éducation et du résidentiel répondent à des besoins structurels et demeurent relativement stables.

La diversification géographique joue également un rôle déterminant. Les SCPI investies à l’échelle européenne, comme Corum Origin ou Cœur d’Europe, profitent de cycles immobiliers différents et d’opportunités spécifiques. Elles permettent ainsi de diluer le risque lié à la seule économie française, où le marché est plus rigide et plus dépendant des décisions fiscales et réglementaires nationales.

Quelles SCPI se distinguent en 2025 ?

Certaines SCPI tirent leur épingle du jeu dans ce contexte. Elles se démarquent par leur stratégie, leur positionnement sectoriel ou leur capacité à innover.

• Iroko Zen : cette SCPI a adopté un modèle sans frais de souscription, qui séduit de nombreux épargnants. Elle investit dans des actifs diversifiés et responsables, en intégrant des critères environnementaux et sociétaux. Son approche innovante et sa gestion prudente lui permettent de maintenir un rendement compétitif.
• Kyaneos Pierre : centrée sur l’immobilier résidentiel, elle a fait le choix d’axer sa stratégie sur la rénovation énergétique des logements. Dans un contexte de transition écologique et de durcissement réglementaire, ce positionnement renforce son attractivité et son potentiel de revalorisation.
• Corum Origin : pionnière de la diversification européenne, elle continue de saisir des opportunités dans plusieurs pays de la zone euro. Sa gestion opportuniste et son expérience en font un acteur de référence capable d’offrir des performances supérieures à la moyenne.
• Cœur d’Europe : cette SCPI capitalise sur la variété des marchés européens pour offrir un portefeuille équilibré. Sa stratégie d’ouverture internationale en fait une solution pertinente pour lisser les risques.
• Patrimmo Commerce : orientée vers le commerce de détail, elle illustre la sensibilité d’une SCPI spécialisée aux évolutions de la consommation. Ses résultats dépendent fortement de la capacité du commerce physique à s’adapter face au e-commerce et aux nouvelles habitudes des ménages.

FAQ : SCPI et hausse des taux

1. Comment la hausse des taux affecte-t-elle le rendement des SCPI ?

La baisse du prix des parts augmente mécaniquement le rendement facial. Les loyers indexés sur l’inflation soutiennent également les revenus distribués.

2. Les SCPI peuvent-elles continuer à revaloriser leurs parts en 2025 ?

Certaines SCPI maintiennent une dynamique positive, notamment dans la logistique ou en Europe. La plupart privilégient toutefois la stabilité à court terme.

3. Faut-il préférer les SCPI françaises ou européennes dans ce contexte ?

Les SCPI européennes offrent une diversification précieuse et profitent de cycles économiques différents. Elles constituent un bon complément aux SCPI françaises.

4. Les SCPI décotées sont-elles vraiment une bonne affaire ?

Oui, pour un investisseur de long terme. Acheter à prix décoté améliore le potentiel de rendement interne, mais il faut choisir des sociétés de gestion solides.

5. Quel est le risque principal pour les épargnants investissant en SCPI aujourd’hui ?

La liquidité. En cas de forte demande de retraits, la revente des parts peut prendre plus de temps que prévu.

6. Est-il préférable d’investir en SCPI via assurance-vie en période de taux élevés ?

Oui, car l’assurance-vie offre une fiscalité plus douce et une meilleure liquidité, tout en permettant la capitalisation des revenus.

7. Quelle durée d’investissement minimale pour profiter d’une SCPI en 2025 ?

Il est conseillé de conserver ses parts au moins huit à dix ans, afin d’absorber les cycles économiques et les frais d’entrée.

8. Les SCPI sont-elles toujours adaptées pour préparer sa retraite ?

Oui. Elles procurent des revenus réguliers, protégés partiellement contre l’inflation, et peuvent être intégrées dans une assurance-vie pour optimiser la fiscalité et préparer la transmission.

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