Déficit foncier : conditions, plafonds d’imputation et reports en 2026

Vous êtes bailleur au régime des revenus fonciers (location nue ou société transparente) et vos charges dépassent vos loyers : un déficit foncier apparaît. Le problème ? Tout le déficit ne se déduit pas librement du revenu global : des plafonds légaux, une séparation stricte entre intérêts d’emprunt et autres dépenses, et une obligation de maintenir la location plusieurs années après l’imputation. À partir de 2026, la mesure transitoire de réhaussement du plafond pour certains travaux de rénovation énergétique doit être comprise dans son calendrier légal.

Ce guide présente les conditions et plafonds du déficit foncier imputable sur le revenu global en 2025-2026, le traitement des intérêts, les reports sur les revenus fonciers futurs et les liens avec d’autres régimes (LMNP, SCI). Il s’appuie sur le Code général des impôts (notamment l’article 156) et sur la doctrine administrative BOFiP (imputation des déficits fonciers). L’investissement locatif comporte des risques (vacance locative, travaux, baisse des prix) : ce texte est informatif et ne remplace pas un conseil personnalisé.

Sommaire

1. Actualisation fiscale (2025-2026)
2. Qu’est-ce que le déficit foncier ?
3. Conditions d’imputation sur le revenu global
4. Intérêts d’emprunt et autres charges : règle clé
5. Plafonds : 10 700 €, 15 300 € et mesure transitoire
6. Report du déficit excédentaire
7. Déficit foncier et LMNP : ne pas confondre
8. SCI, indivision et sociétés transparentes
9. Charges déductibles et pièges courants
10. En résumé
11. Fabrice Collet et accompagnement
12. Foire aux questions

Actualisation fiscale (2025-2026)

Recherche et sources : cette page a été rédigée avec une veille 2025-2026 sur les règles d’imputation du déficit foncier à l’impôt sur le revenu. Les plafonds de 10 700 € et 15 300 € par an proviennent du 3° du I de l’article 156 du CGI, commentés dans le BOI RFPI sur l’imputation des déficits (immeubles ordinaires). Une mesure de droit transitoire a pu relever temporairement le plafond pour des travaux de rénovation énergétique sous conditions (loi de finances rectificative pour 2022, décrets d’application) : le détail des dates d’engagement et de paiement des travaux est essentiel. Pour l’état du texte au moment de votre projet, consultez la fiche BOFiP dédiée au rehaussement temporaire du déficit foncier imputable sur le revenu global pour travaux de rénovation énergétique et les mises à jour publiées sur bofip.impots.gouv.fr.

À retenir pour 2026 : en l’absence de nouvelle prolongation législative, le plafond « standard » de déduction du déficit foncier sur le revenu global reste structuré autour de 10 700 € par an (hors cas particuliers), avec un relèvement à 15 300 € lorsque les conditions liées à l’amortissement « Périssol » sont réunies (voir ci-dessous). Les travaux éligibles au rehaussement temporaire devaient être conduits dans le cadre temporel fixé par la loi (notamment paiement des travaux avant une date limite en 2025 pour la mesure issue de la loi de financement de 2022) : au-delà, seul le droit commun s’applique.

Qu’est-ce que le déficit foncier ?

Le déficit foncier apparaît lorsque les charges déductibles attachées à un ou plusieurs biens donnés en location excèdent les loyers et autres revenus fonciers bruts, dans le cadre du régime réel des revenus fonciers (ou d’un réel spécifique pour certains dispositifs). La détermination du résultat passe par la liste des charges admises : travaux d’entretien et de réparation, assurance, impôts locaux dans certaines limites, gestion, etc., selon les règles du CGI et les commentaires BOFiP.

Le déficit foncier ne s’applique pas au régime du micro-foncier, qui forfaitise les abattements. Pour optimiser légalement la déduction des charges, le bailleur doit souvent opter pour le régime réel sous conditions de délais et de formalités.

Conditions d’imputation sur le revenu global

Selon la doctrine BOFiP, l’immeuble doit être affecté à la location jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’année au titre de laquelle le déficit a été imputé sur le revenu global. Le non-respect de cette obligation peut entraîner une reprise fiscale de l’avantage obtenu. Pour le calcul des délais, plusieurs imputations successives peuvent repousser la date limite : l’exemple figurant au BOI montre qu’un nouveau déficit imputé trois ans plus tard prolonge l’engagement de location.

En cas de cession du bien, de changement d’usage ou d’absence de location dans la fenêtre requise, les conséquences fiscales peuvent être lourdes : il faut anticiper avant d’imputer un déficit sur le revenu global.

Micro-foncier ou régime réel : impact sur le déficit

Avec le micro-foncier, vous ne détaillez pas les charges : un abattement forfaitaire de 30 % s’applique sur les loyers encaissés (dans la limite des plafonds de loyer prévus par le régime). Tant que vous restez éligible au micro-foncier, vous ne « faites pas apparaître » un déficit au sens du régime réel : vous ne bénéficiez donc pas du mécanisme d’imputation du déficit foncier sur le revenu global. Pour un bien fortement chargé en travaux, en assurance ou en fiscalité locale, l’option pour le régime réel peut être plus fidèle au résultat économique, au prix d’obligations comptables et de conservation des factures. L’option pour le réel est souvent globale pour l’ensemble des biens soumis aux revenus fonciers : renseignez-vous sur les délais de renonciation au micro-foncier et sur la durée d’engagement.

Intérêts d’emprunt et autres charges : règle clé

La règle structurante, rappelée par le BOI RFPI, est la suivante :

• la fraction du déficit qui résulte de dépenses autres que les intérêts d’emprunt peut ouvrir droit à une imputation sur le revenu global dans des conditions et plafonds précis ;
• la fraction du déficit qui résulte des intérêts d’emprunt n’est pas imputable sur le revenu global : elle est reportée sur les revenus fonciers positifs des dix années suivantes, dans les conditions du BOI.

Ainsi, un propriétaire qui finance son bien par un emprunt important peut constater un déficit élevé, mais la partie liée aux intérêts ne réduit pas directement l’impôt sur le revenu global comme le reste. Il est indispensable de décomposer le déficit entre ces deux composantes pour prévoir l’effet fiscal réel.

Exemple simplifié (à titre illustratif) : un déficit de 20 000 € comprend 3 000 € d’intérêts d’emprunt et 17 000 € d’autres charges. Seuls 17 000 € sont éligibles au mécanisme d’imputation sur le revenu global, sous plafond. Les 3 000 € d’intérêts suivront le régime de report sur les revenus fonciers futurs.

Plafonds : 10 700 €, 15 300 € et mesure transitoire

Plafond standard : 10 700 € par an

Conformément au 3° du I de l’article 156 du CGI, la fraction du déficit foncier imputable sur le revenu global (hors intérêts d’emprunt) est plafonnée à 10 700 € par an pour une déclaration commune. Ce plafond s’entend pour la part du déficit qui correspond aux dépenses déductibles autres que les intérêts d’emprunt.

Plafond majoré : 15 300 € (amortissement Périssol)

Le plafond est porté à 15 300 € lorsque le contribuable constate un déficit sur un logement ayant ouvert droit à la déduction au titre de l’amortissement dit « Périssol » prévu au f du 1° du I de l’article 31 du CGI (logements sociaux ou intermédiaires dans les conditions de droit). Le BOI précise que, lorsque les conditions sont réunies pour une année donnée, le propriétaire peut imputer sur le revenu global jusqu’à 15 300 € de déficits issus d’autres charges que les intérêts, y compris sur d’autres biens loués la même année, sous réserve des règles de calcul du déficit.

Mesure transitoire : rénovation énergétique

La loi de finances rectificative pour 2022 a introduit un rehaussement temporaire du plafond d’imputation pour certains travaux de rénovation énergétique (sortie de passoires thermiques ou amélioration de la performance), dans des conditions de devis, de dates de paiement et de justificatifs (étiquette énergétique, etc.). Ce dispositif est limité dans le temps : pour un projet concret en 2025 ou 2026, vérifiez sur le BOFiP si la période d’engagement de vos travaux permet encore de mobiliser le plafond majoré (souvent présenté comme le double du plafond standard, soit 21 400 € dans les commentaires grand public), ou si le retour au droit commun s’applique.

Les montants excédentaires sont reportés sur les revenus fonciers des années suivantes (voir section suivante).

Report du déficit excédentaire

La partie du déficit qui dépasse le plafond applicable (10 700 €, 15 300 € ou plafond rehaussé) en raison des charges autres que les intérêts d’emprunt n’est pas perdue : elle est en principe imputable sur les revenus fonciers positifs des dix années suivantes, dans l’ordre et les conditions détaillées dans le BOI. Les intérêts d’emprunt non absorbés suivent une logique de report spécifique sur les revenus fonciers futurs, distincte du plafond sur le revenu global.

Si le revenu global est insuffisant pour absorber même le déficit foncier imputable dans la limite du plafond, un déficit global peut être constitué et ouvrir des droits d’imputation dans les conditions du droit commun sur les revenus globaux des six années suivantes (voir BOI).

À retenir : les déficits fonciers antérieurs ne peuvent, en principe, pas être « remontés » pour imputation sur le revenu global au titre d’une année ultérieure : l’ordre d’imputation des déficits compte.

Déficit foncier et LMNP : ne pas confondre

Le loueur en meublé non professionnel relève en principe des bénéfices industriels et commerciaux ou non commerciaux (BIC ou BNC) selon le cas, pas des revenus fonciers. Le déficit LMNP ne fonctionne pas comme le déficit foncier : il est soumis aux règles des déficits professionnels (imputation sur le revenu global dans des conditions et plafonds différents, ou report selon les catégories).

Pour comparer stratégies de location nue et meublée, voir notre article SCPI vs LMNP : lequel choisir et notre guide sur l’immobilier rentable en France. Pour une vue des leviers fiscaux globaux, les dispositifs de défiscalisation et la page défiscaliser revenus et foncier complètent cette lecture.

SCI, indivision et sociétés transparentes

Le BOI traite les cas des SCI à l’IR, des indivisions et des SCPI : l’imputation du déficit sur le revenu global peut concerner les associés selon les parts de revenu foncier, avec des précisions sur les déclarations séparées (séparation du couple, démembrement) où chaque contribuable peut disposer de son propre plafond. En cas de détention de parts, conservez les attestations de gestion et les relevés de loyers.

Charges déductibles et pièges courants

Pour calculer le résultat foncier au régime réel, seules certaines dépenses sont admissibles : travaux d’entretien et de réparation (distincts des travaux d’amélioration ou d’agrandissement, souvent à immobiliser sur plusieurs années), primes d’assurance, honoraires de gestion, dépenses de procédure pour recouvrer des loyers, taxe foncière (sauf partie correspondant à des terrains non bâtis dans certaines conditions), charges de copropriété récupérables ou non selon les cas. Les travaux de mise aux normes peuvent parfois être analysés comme une amélioration plutôt qu’une charge déductible immédiatement : l’analyse comptable et fiscale est déterminante.

Les erreurs les plus fréquentes : mélanger travaux déductibles et travaux d’amélioration ; oublier que la vacance locative prolongée peut poser question sur l’affectation du bien à la location ; ne pas ventiler correctement les intérêts entre plusieurs biens ou entre parties privatives et parties communes ; ne pas conserver les factures au nom du bailleur et les justificatifs de paiement.

En stratégie patrimoniale, le déficit foncier doit être lu avec le coût du crédit : des intérêts élevés réduisent le cash-flow sans forcément augmenter l’imputation sur le revenu global, puisqu’ils sont traités par le report sur revenus fonciers. Un tableau de projection sur dix ans (loyers, charges, intérêts, travaux) aide à comparer plusieurs scénarios avant d’investir ou de lancer des travaux.

En résumé

• Le déficit foncier résulte d’un résultat négatif au régime réel des revenus fonciers.
• Seule la part du déficit issue de charges autres que les intérêts d’emprunt peut être imputée sur le revenu global, dans la limite de 10 700 € par an (ou 15 300 € si conditions Périssol).
• Les intérêts d’emprunt sont en principe reportés sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
• La location doit être maintenue jusqu’au 31 décembre de la 3^e année suivant l’imputation sur le revenu global.
• Une mesure transitoire de réhaussement du plafond pour rénovation énergétique s’applique sous conditions strictes de dates : vérifiez le BOFiP pour 2025-2026.

Fabrice Collet : arbitrer charges, crédit et fiscalité du locatif

Le déficit foncier est un outil de gestion fiscale du patrimoine, pas un objectif en soi : il doit être cohérent avec votre trésorerie, votre durée de détention et vos autres revenus. Fabrice Collet accompagne les investisseurs dans une gestion de patrimoine qui intègre immobilier, fiscalité et stratégie de long terme. Pour un premier rendez-vous, utilisez ce lien Calendly (rendez-vous payant de 100 €, déductible selon les conditions affichées). Pour une approche globale des leviers d’optimisation, voir aussi la planification fiscale et la page réduire ses impôts.

Foire aux questions

Quel est le plafond du déficit foncier sur le revenu global en 2026 ?

Le plafond de droit commun est de 10 700 € par an pour la fraction du déficit issue de charges autres que les intérêts d’emprunt. Il peut être porté à 15 300 € si les conditions liées à l’amortissement « Périssol » sont réunies. Un rehaussement transitoire peut s’appliquer pour des travaux de rénovation énergétique éligibles : vérifier le BOFiP et les dates limites de paiement.

Les intérêts d’emprunt réduisent-ils le revenu global ?

Les intérêts ne sont en principe pas imputés sur le revenu global via le mécanisme du déficit foncier : ils sont reportés sur les revenus fonciers futurs, dans la limite de dix ans.

Combien de temps faut-il louer après le déficit ?

Les règles du BOFiP imposent de maintenir la location jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant l’année d’imputation du déficit sur le revenu global (sous réserve de cas particuliers et de nouvelles imputations).

Le micro-foncier permet-il le déficit foncier ?

Non. Le micro-foncier applique un abattement forfaitaire ; pour déduire les charges réelles et potentiellement constater un déficit, il faut en principe le régime réel sous conditions.

Le déficit LMNP est-il identique sur le plan fiscal ?

Non. Le LMNP relève d’une autre catégorie de revenus (BIC ou BNC) avec des règles de déficits et d’imputation différentes.

Que devient le déficit qui dépasse le plafond ?

Il est en principe reporté sur les revenus fonciers positifs des années suivantes, dans la limite légale de dix ans pour la partie concernée.

Où lire le texte officiel ?

Consultez l’article 156 du CGI et le BOI RFPI sur les déficits fonciers.

Ce contenu est à vocation éducative et ne constitue pas un conseil personnalisé. L’investissement immobilier comporte un risque de perte en capital et des impayés. Les règles fiscales évoluent : vérifiez la réglementation en vigueur au moment de votre déclaration.

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