IFI : impôt sur la fortune immobilière en 2026

Votre patrimoine immobilier dépasse 1,3 million d’euros et vous vous interrogez sur l’IFI. Beaucoup de contribuables découvrent l’impôt sur la fortune immobilière au moment de la déclaration, sans avoir anticipé les montants ni les leviers d’optimisation. Le problème ? L’IFI frappe la valeur nette de vos biens immobiliers au 1er janvier, avec un barème progressif et des règles spécifiques selon la nature des biens. Une mauvaise déclaration ou une absence de stratégie peut coûter cher.

Ce guide vous explique comment fonctionne l’IFI en 2026 : seuil d’imposition, barème, décote, biens concernés et exonérés, plafonnement et pistes d’optimisation. Vous y trouverez les éléments pour estimer votre impôt et structurer votre patrimoine. Pour une vue d’ensemble des moyens de réduire vos impôts, consultez notre article sur les dispositifs de défiscalisation et notre page sur réduire ses impôts sur son patrimoine.

Sommaire

1. Qu’est-ce que l’IFI ?
2. Seuil et barème 2026
3. La décote
4. Biens concernés et exonérations
5. Comment calculer l’IFI ?
6. Plafonnement de l’IFI
7. Pistes d’optimisation
8. En résumé
9. Fabrice Collet et l’accompagnement patrimonial
10. Foire aux questions

Qu’est-ce que l’IFI ?

Principe général

L’impôt sur la fortune immobilière (IFI) a remplacé l’ISF au 1er janvier 2018. Il taxe le patrimoine immobilier net des personnes physiques dont la valeur dépasse un certain seuil. Contrairement à l’ancien ISF, l’IFI ne concerne que les biens et droits immobiliers : immeubles bâtis et non bâtis, parts de sociétés à prédominance immobilière, parts de SCPI, etc. Les actifs financiers (actions, obligations, comptes courants, assurance-vie en unités de compte) ne sont pas soumis à l’IFI.

L’IFI est dû par les personnes dont le patrimoine net taxable immobilier dépasse 1 300 000 € au 1er janvier de l’année d’imposition. Le calcul repose sur la valeur vénale des biens, après déduction des dettes afférentes et application des abattements prévus par la loi. Source : impots.gouv.fr.

Qui est concerné ?

Sont redevables les personnes ayant leur domicile fiscal en France, ainsi que les non-résidents détenant des biens immobiliers en France. L’IFI est calculé au niveau du foyer fiscal (couple marié ou pacsé, enfants à charge). Environ 186 000 foyers étaient redevables en 2024. Si votre patrimoine net taxable est inférieur ou égal à 1,3 million d’euros, vous n’êtes pas soumis à l’IFI et ne devez pas souscrire de déclaration. Pour situer votre patrimoine, voir notre article sur le patrimoine à 500 000 euros.

Seuil et barème 2026

Seuil d’imposition

Le seuil est fixé à 1 300 000 € de patrimoine net taxable. Lorsque vous êtes imposable, le calcul de l’impôt commence à 800 000 € : les 800 000 premiers euros sont exonérés, puis le barème progressif s’applique par tranches.

Barème progressif

L’IFI est calculé selon le barème suivant (inchangé en 2026) :

Exemple : pour un patrimoine net taxable de 2 000 000 €, l’IFI se calcule ainsi : (1 300 000 – 800 000) × 0,50 % + (2 000 000 – 1 300 000) × 0,70 % = 2 500 + 4 900 = 7 400 €.

Patrimoine net taxable : définition

Le patrimoine net taxable est la somme des valeurs vénales des biens immobiliers (après abattements) moins les dettes déductibles. La valeur est appréciée au 1er janvier de l’année d’imposition. Pour les parts de sociétés (SCPI, SCI, etc.), la valeur déclarée correspond à la fraction représentative des actifs immobiliers, selon la méthode de valorisation prévue par l’article 973 du CGI. Consultez la rubrique « Patrimoine taxable à l’IFI » sur impots.gouv.fr pour le détail des règles de valorisation.

Quand déclarer ?

La déclaration 2042-IFI doit être déposée en même temps que votre déclaration de revenus. Les dates varient selon votre département et le mode de déclaration (en ligne ou papier). En général, la déclaration en ligne s’étend de fin avril à fin mai ou début juin selon les zones. Les contribuables qui n’ont jamais été redevables de l’IFI et qui dépassent le seuil pour la première fois doivent souscrire la déclaration l’année suivant celle au cours de laquelle le seuil a été dépassé.

La décote

Pour les patrimoines nets taxables compris entre 1 300 000 € et 1 400 000 €, une décote atténue l’effet de seuil. Le montant de la décote est égal à : 17 500 € moins (1,25 % du patrimoine net taxable). La décote diminue progressivement lorsque le patrimoine augmente et s’annule à 1,4 million d’euros. Elle ne peut pas aboutir à un impôt négatif. Source : impots.gouv.fr.

Biens concernés et exonérations

Actif taxable

L’IFI porte sur :

• Immeubles bâtis : résidence principale, résidences secondaires, maisons, appartements, garages, parkings, caves, immeubles en cours de construction
• Immeubles non bâtis : terrains à bâtir, terres agricoles
• Biens détenus indirectement : parts ou actions de sociétés et organismes (SCPI, OPCI, SCI, etc.) à hauteur de la fraction représentative de biens immobiliers

Abattements et exonérations

Résidence principale : abattement de 30 % sur la valeur vénale. C’est un allègement important pour les propriétaires de leur logement.

Bois et forêts : exonération à hauteur de 75 % de la valeur déclarée.

Biens ruraux loués à long terme et parts de GFA/GAF : exonération des trois quarts lorsque la valeur totale n’excède pas 101 897 € (seuils distincts pour biens ruraux et parts). Au-delà, exonération de moitié.

Dettes déductibles : dettes afférentes aux biens immobiliers (emprunts d’acquisition, travaux, taxe foncière due, etc.) existantes au 1er janvier. Les dettes réduisent le patrimoine net taxable.

Ce qui n’est pas soumis à l’IFI

Les actifs financiers sont exclus : comptes bancaires, livrets, assurance-vie (hors parts de SCPI en unités de compte selon les cas), PEA, actions, obligations, etc. Seul le patrimoine immobilier entre dans l’assiette. Les meubles, œuvres d’art, véhicules et bijoux ne sont pas concernés non plus. Cette exclusion des actifs financiers explique pourquoi certains contribuables disposant d’un patrimoine total supérieur à 1,3 million d’euros ne sont pas redevables de l’IFI : si leur patrimoine est essentiellement composé de liquidités, d’assurance-vie ou d’actions, ils échappent à l’impôt.

Comment calculer l’IFI ?

Déclaration

L’IFI se déclare sur l’annexe 2042-IFI, jointe à la déclaration de revenus, entre avril et juin selon le calendrier fiscal. Le montant est calculé par l’administration à partir des éléments déclarés. Vous recevez un avis d’imposition avec le montant à payer.

Étapes du calcul

1. Additionner la valeur vénale de tous les biens immobiliers (bâtis et non bâtis, directs et indirects)
2. Appliquer les abattements (30 % résidence principale, 75 % bois et forêts, etc.)
3. Soustraire les dettes déductibles
4. Obtenir le patrimoine net taxable
5. Si supérieur à 1,3 M€, appliquer le barème progressif
6. Déduire la décote si patrimoine entre 1,3 et 1,4 M€

Une planification fiscale anticipée permet d’optimiser la structure du patrimoine et de réduire l’assiette de l’IFI.

Plafonnement de l’IFI

Les redevables domiciliés en France peuvent bénéficier d’un plafonnement. L’IFI est réduit de manière à ce que le total (IFI + impôt sur le revenu et impôts assimilés) ne dépasse pas 75 % du total des revenus nets de frais professionnels de l’année précédente. Ce mécanisme limite l’impact de l’IFI pour les contribuables dont les revenus sont modestes par rapport à leur patrimoine. Le calcul est effectué sur l’annexe 5 de la déclaration 2042-IFI. Source : impots.gouv.fr.

Pistes d’optimisation

Anticiper la transmission

Les donations permettent de sortir des biens du patrimoine du donateur et de réduire l’assiette de l’IFI. La donation-partage, la donation avec réserve d’usufruit ou la donation en nue-propriété sont des outils à étudier avec un notaire ou un conseiller en gestion de patrimoine. La transmission doit s’inscrire dans une stratégie globale.

Structurer le patrimoine

Répartir les biens entre les membres du foyer (donations entre époux, parts aux enfants) peut permettre de faire descendre le patrimoine de chacun sous le seuil de 1,3 M€. Attention aux règles d’indivision et aux droits de donation. Une donation en nue-propriété permet de transmettre la propriété du bien tout en conservant l’usufruit : seule la valeur de la nue-propriété (qui diminue avec l’âge de l’usufruitier) entre dans l’assiette du donataire pour l’IFI futur, et le bien sort du patrimoine du donateur.

Diversifier hors immobilier

Les actifs financiers (assurance-vie, PEA, comptes titres) ne sont pas soumis à l’IFI. Une réallocation partielle du patrimoine vers des supports financiers peut réduire l’assiette, tout en modifiant le profil de risque. Chaque situation est unique : un conseil personnalisé est nécessaire.

Réduction pour dons

Dans la limite de 50 000 € par an, vous pouvez déduire 75 % des versements effectués au profit d’organismes d’intérêt général (fondations, établissements de recherche, associations reconnues d’utilité publique, etc.) de votre IFI. Cette réduction s’applique aux dons réalisés entre deux dates limites de dépôt de déclaration. Elle n’est pas cumulable avec une déduction à l’impôt sur le revenu pour un même montant. Source : impots.gouv.fr.

Imputation des impôts étrangers

Si vous détenez des biens immobiliers à l’étranger imposés localement par un impôt similaire à l’IFI, vous pouvez imputer le montant payé à l’étranger sur votre IFI français. L’imputation est limitée à la fraction de l’IFI afférente aux biens situés hors de France. Renseignez l’annexe 6 de la déclaration 2042-IFI.

En résumé

• L’IFI taxe le patrimoine immobilier net au-delà de 1 300 000 € au 1er janvier.
• Barème progressif de 0,50 % à 1,50 % selon les tranches ; calcul à partir de 800 000 €.
• Décote pour les patrimoines entre 1,3 et 1,4 M€.
• Résidence principale : abattement de 30 %. Bois et forêts : exonération 75 %. Dettes déductibles.
• Actifs financiers exclus de l’IFI.
• Plafonnement possible (75 % des revenus).
• Optimisation : donations, structuration du patrimoine, diversification, réduction pour dons.

Conseil : Si vous approchez du seuil de 1,3 million d’euros, anticipez. Une donation de nue-propriété, une réallocation vers des actifs financiers ou une structuration en SCI peuvent faire descendre votre patrimoine taxable sous le seuil. Les contribuables dont le patrimoine fluctue autour du seuil (par exemple en cas de variation des valorisations de SCPI) peuvent se retrouver alternativement redevables ou non : une stratégie de lissage peut être envisagée. Chaque situation est unique : un conseiller en gestion de patrimoine peut vous proposer une stratégie adaptée.

Calendrier et paiement

L’IFI est déclaré avec la déclaration de revenus, entre avril et juin selon votre département et le mode de déclaration (en ligne ou papier). L’avis d’imposition indique le montant à payer. L’IFI peut faire l’objet d’acomptes si vous étiez redevable l’année précédente. Les dates exactes sont publiées chaque année sur le site des impôts. Pour anticiper vos obligations et optimiser votre situation, une planification fiscale avec un conseiller peut s’avérer utile.

Fabrice Collet et l’accompagnement patrimonial

L’IFI s’inscrit dans une stratégie patrimoniale globale. Réduire l’assiette sans déstructurer son patrimoine, anticiper la transmission, optimiser le plafonnement : autant de leviers qui supposent une analyse personnalisée. Un conseiller en gestion de patrimoine peut vous accompagner dans cette réflexion.

Fabrice Collet, ingénieur patrimonial et fondateur du Patrimoine Bleu, accompagne les particuliers et les chefs d’entreprise dans l’optimisation fiscale et la structuration de leur patrimoine. Son approche repose sur une analyse complète : IFI, impôt sur le revenu, transmission, retraite, investissements. L’objectif est de construire une stratégie cohérente et légale, adaptée à vos objectifs.

Pour un premier échange et une analyse de votre situation, vous pouvez prendre rendez-vous avec Fabrice Collet via ce lien Calendly (rendez-vous payant de 100 €, déductible de toute prestation ultérieure).

Foire aux questions

À partir de quel montant paie-t-on l’IFI ?

L’IFI s’applique lorsque le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1 300 000 € au 1er janvier de l’année d’imposition. En dessous de ce seuil, aucune déclaration IFI n’est requise.

Quels biens sont soumis à l’IFI ?

L’IFI concerne tous les biens et droits immobiliers : immeubles bâtis (résidences, appartements, garages), immeubles non bâtis (terrains), parts de SCPI, parts de SCI et autres sociétés à prédominance immobilière. Les actifs financiers (actions, obligations, assurance-vie en fonds euros, PEA) ne sont pas soumis à l’IFI.

La résidence principale est-elle exonérée ?

La résidence principale n’est pas exonérée mais bénéficie d’un abattement de 30 % sur sa valeur vénale. Elle entre donc dans l’assiette à hauteur de 70 % de sa valeur.

Comment fonctionne la décote ?

Pour les patrimoines entre 1,3 et 1,4 million d’euros, une décote réduit l’impôt. Son montant est égal à 17 500 € moins 1,25 % du patrimoine net taxable. Elle atténue l’effet de seuil et s’annule à 1,4 M€.

L’IFI est-il plafonné ?

Oui. Pour les contribuables domiciliés en France, l’IFI est plafonné : le total IFI + impôt sur le revenu ne peut pas dépasser 75 % du total des revenus nets de l’année précédente. Ce plafonnement limite l’impact pour les patrimoines élevés avec des revenus modestes.

Peut-on réduire son IFI par des donations ?

Oui. Les donations permettent de sortir des biens du patrimoine du donateur et de réduire l’assiette de l’IFI. La donation-partage, la donation avec réserve d’usufruit ou la donation en nue-propriété sont des outils à étudier. Une planification successorale adaptée est recommandée.

Où déclarer l’IFI ?

L’IFI se déclare sur l’annexe 2042-IFI, jointe à la déclaration de revenus, entre avril et juin. Les dates exactes dépendent de votre département et du mode de déclaration (en ligne ou papier). Consultez impots.gouv.fr pour le calendrier.

Les parts de SCPI sont-elles soumises à l’IFI ?

Oui. Les parts de SCPI (Sociétés civiles de placement immobilier) sont des parts de sociétés à prédominance immobilière. Elles entrent dans l’assiette de l’IFI à hauteur de la fraction de leur valeur représentative des biens immobiliers. Les SCPI détenues dans un contrat d’assurance-vie sont également prises en compte pour le calcul de l’IFI, selon les règles de valorisation applicables. Pour comparer les supports de détention, voir nos articles sur les dispositifs de défiscalisation.

Ce contenu est à vocation éducative et ne constitue pas un conseil personnalisé en gestion de patrimoine. Pour une stratégie adaptée à votre situation, consultez un professionnel.

Autres articles