Malraux et défiscalisation des travaux sur l’ancien : guide 2026

Vous envisagez de restaurer un immeuble ancien dans un site patrimonial ou un quartier ciblé par la politique de la ville, et vous cherchez une défiscalisation cohérente avec des travaux lourds et un projet sur plusieurs années. Le problème ? Le dispositif Malraux n’est pas un « bonus » automatique : il impose des périmètres géographiques précis, des taux différents selon le classement du bien et la date des dépenses, un plafond de travaux sur quatre années, et un fait générateur fondé sur le paiement effectif. Les règles d’articulation avec la location, le Pinel ou la déduction au titre des revenus fonciers méritent une lecture attentive avant d’engager des sommes importantes.

Ce guide explique la réduction d’impôt Malraux pour les travaux sur l’ancien : bases légales, calcul, plafonds, zones, délais, pièges fréquents et comparaison avec d’autres leviers. Il intègre une actualisation 2025-2026 à partir du BOI-IR-RICI-200-30 (modalités d’application, mis à jour en 2024) et renvoie au Code général des impôts, notamment l’article 199 tervicies. L’investissement immobilier et la rénovation comportent des risques (coûts, délais, vacance, décote) : ce texte est informatif et ne remplace pas un conseil personnalisé.

Sommaire

1. Actualisation fiscale (2025-2026)
2. Qu’est-ce que la défiscalisation Malraux ?
3. Zones éligibles et taux de réduction
4. Plafonds, période d’éligibilité et fait générateur
5. Travaux concernés et exclusions fréquentes
6. Location, usage et engagements
7. Malraux, revenus fonciers et autres dispositifs
8. Démarches et contrôle documentaire
9. Avantages, limites et arbitrage patrimonial
10. En résumé
11. Fabrice Collet et accompagnement
12. Foire aux questions

Actualisation fiscale (2025-2026)

Recherche et sources : cette page a été structurée avec une veille 2025-2026 sur le dispositif dit « Malraux », codifié à l’article 199 tervicies du CGI et commenté dans la doctrine BOFiP. Les modalités de calcul, de plafonnement et d’imputation sont détaillées dans le BOI-IR-RICI-200-30 (publication du BOI au 7 mars 2024). Le champ d’application des dépenses et des périmètres géographiques est développé dans le BOI-IR-RICI-200-10 (champ d’application de la réduction d’impôt).

Point sensible pour 2025 et au-delà : pour les opérations dont la demande de permis de construire ou la déclaration préalable est déposée à compter du 9 juillet 2016, le taux de base est de 22 %. Le taux est porté à 30 % notamment pour des immeubles situés dans le périmètre d’un site patrimonial remarquable couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) approuvé. En revanche, pour les immeubles situés dans un quartier ancien dégradé (QAD) ou dans certains quartiers relevant de conventions de politique de la ville (référence légale rappelée au BOI), le taux majoré de 30 % s’appliquait sous réserve que les dépenses soient supportées au plus tard le 31 décembre 2024 : au-delà de cette date, la situation du taux applicable relève du texte en vigueur au moment des paiements. Pour tout projet réalisé en 2025 ou 2026, il est indispensable de contrôler la version actualisée de l’article 199 tervicies sur Légifrance et les éventuelles lois de finances ou correctives publiées après la rédaction de cette page, ainsi que les mises à jour du BOFiP.

Une actualité BOFiP a par ailleurs commenté la prorogation jusqu’au 31 décembre 2024 liée aux quartiers concernés par l’article 199 tervicies (loi de finances pour 2024) : elle illustre la forte dépendance du dispositif aux échéances législatives. Les porteurs de projet doivent donc distinguer ce qui relève du droit transitoire (dates de permis, calendrier de paiement) et ce qui relève des évolutions récentes du législateur.

Qu’est-ce que la défiscalisation Malraux ?

La défiscalisation Malraux désigne en pratique une réduction d’impôt sur le revenu accordée au titre de dépenses de restauration immobilière portant sur des immeubles anciens ou à forte sensibilité patrimoniale, situés dans des zones précisément identifiées par la réglementation. L’objectif historique est de soutenir la réhabilitation du bâti dans des secteurs où les contraintes architecturales et urbanistiques sont fortes, ce qui alourdit mécaniquement le coût des travaux par rapport à une rénovation standard.

Contrairement à une simple déduction des charges au titre des revenus fonciers, le dispositif Malraux installe une réduction d’impôt calculée en appliquant un taux à une base de dépenses éligibles plafonnée. Le contribuable réduit directement son impôt sur le revenu (dans la limite de l’impôt dû, avec des possibilités de report selon les périodes d’engagement), sous réserve de respecter l’ensemble des conditions cumulatives : localisation, nature des travaux, formalités d’urbanisme, justificatifs de paiement, et règles de non-cumul avec certains autres avantages.

Sur le plan du vocabulaire, on parle souvent de « loi Malraux » dans le langage courant ; sur le plan fiscal, la référence utile est le régime déclaré dans le CGI et expliqué dans les BOI cités. Pour une vue d’ensemble des leviers possibles, vous pouvez consulter notre page sur les dispositifs de défiscalisation en France, en gardant à l’esprit que chaque mécanisme possède ses propres plafonds et risques.

Zones éligibles et taux de réduction

Les zones d’éligibilité ne se résument pas à une carte unique « patrimoine » : le BOI distingue plusieurs cas, dont notamment les sites patrimoniaux remarquables dotés d’outils de planification (par exemple un PSMV), ainsi que des périmètres relevant de la politique de la ville ou d’opérations de requalification, selon les définitions légales en vigueur au moment du projet. La vérification repose sur la adresse du bien, l’état des documents d’urbanisme et, le cas échéant, l’avis des autorités compétentes sur la compatibilité du projet avec le patrimoine bâti et les prescriptions locales.

Pour les opérations engagées sous le régime applicable aux demandes déposées à compter du 9 juillet 2016 (souscriptions de parts de SCPI concernées par la même logique à partir de la date indiquée au BOI), le taux standard est de 22 %. Le taux est porté à 30 % lorsque les dépenses sont effectuées pour des immeubles situés dans des hypothèses précisément listées au BOI-IR-RICI-200-30, parmi lesquelles figure le PSMV approuvé dans un site patrimonial remarquable. Comme indiqué plus haut, d’autres hypothèses ouvrant le 30 % étaient assorties, dans la version commentée, d’une limite temporelle pour la prise en charge des dépenses : tout projet ouvert en 2025-2026 doit être recoupé avec le texte actualisé et la doctrine publiée à la date des travaux.

À retenir : le taux ne dépend pas seulement de la « beauté » du quartier : il dépend de qualifications juridiques (plans approuvés, périmètres, dates) et de la cohérence entre votre dossier d’urbanisme et les définitions du CGI. Une erreur d’assiete peut transformer un projet présenté comme « Malraux à 30 % » en dossier ne donnant droit qu’au 22 %, ou en dossier non éligible si le bien est hors périmètre.

Plafonds, période d’éligibilité et fait générateur

Plafond des dépenses retenues dans la base

La base de réduction d’impôt est constituée par le montant des dépenses éligibles, dans les conditions du BOI sur les dépenses concernées, à l’exclusion du prix d’acquisition du logement. Le BOI distingue deux grands régimes de plafonnement selon la date de dépôt du permis de construire ou de la déclaration préalable :

• lorsque la demande est déposée au plus tard le 31 décembre 2016, les dépenses éligibles sont retenues dans la limite de 100 000 € par an pendant quatre années consécutives ;
• lorsque la demande est déposée à compter du 1^er janvier 2017, les dépenses éligibles sont retenues dans la limite de 400 000 € sur une période globale de quatre années consécutives.

Le dépassement de plafond n’est pas « reporté » au sens Malraux : le BOI précise que la fraction excédentaire ne peut ni être reportée au titre de la réduction d’impôt, ni être admise comme déduction pour les revenus fonciers dans le cadre du dispositif. Ce mécanisme pousse à une planification fine des facturations et des paiements sur la fenêtre autorisée.

Période d’éligibilité des dépenses

Les dépenses doivent être supportées à compter, selon les cas, de la date de délivrance du permis de construire ou de l’expiration du délai d’opposition à la déclaration préalable, et jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivante. Les contribuables peuvent ainsi bénéficier d’un avantage sur quatre années d’imposition au maximum, sous réserve que les paiements se situent dans cette fenêtre. Le BOI précise des cas de prolongation lorsque les travaux sont interrompus pour découvertes archéologiques ou force majeure, dans les conditions de l’article 199 tervicies.

Fait générateur : le paiement

Le fait générateur de la réduction d’impôt est, en règle générale, la date de paiement des dépenses éligibles par le propriétaire (ou son mandataire) à l’entreprise qui exécute les travaux. Les sommes versées au fur et à mesure de l’avancement, dès lors qu’elles sont facturées et réellement acquittées, ouvrent droit à l’avantage au titre de l’année du paiement correspondant. Cette logique impose une tenue de preuves rigoureuse : relevés, factures au nom du bénéficiaire, attestations de paiement lorsque nécessaire.

Des cas particuliers existent : vente d’immeuble à rénover (VIR) au sens de l’article L. 262-1 du CCH, ou souscription de parts de SCPI éligibles, avec des règles de fait générateur spécifiques détaillées au BOI. Si vous investissez via une SCPI, la base utile correspond à la part de souscription affectée aux dépenses éligibles, dans la limite des plafonds, et hors quote-parts correspondant à l’acquisition d’immeubles ou aux frais de structure selon les modalités précisées dans le BOI.

TVA et aides

Les dépenses sont en principe prises en compte TVA comprise, avec une exception pour certains bailleurs assujettis à la TVA sur les loyers (voir renvoi au CGI dans le BOI). Par ailleurs, les aides publiques ou subventions (par exemple via l’ANAH) viennent en déduction du montant des dépenses retenues avant plafonnement et application du taux : une aide substantielle peut donc réduire mécaniquement la base fiscale utile.

Travaux concernés et exclusions fréquentes

Les travaux ouvrant droit au dispositif relèvent de la restauration immobilière au sens fiscal : il ne s’agit pas d’une simple réfection décorative. Le BOI dédié aux dépenses concernées distingue les opérations admises des opérations exclues. En pratique, les projets les plus sensibles sur le plan du contrôle sont ceux qui mélangent conservation du patrimoine, mise aux normes, surélévation, changements de distribution ou création de surfaces nouvelles : selon les cas, une partie des travaux peut être analysée comme une mise en valeur éligible, tandis qu’une autre relève d’opérations non ouvrant droit à la réduction dans le cadre Malraux.

Les erreurs les plus coûteuses concernent :

• des travaux réalisés hors période d’éligibilité liée au permis ou à la déclaration préalable ;
• des facturations non conformes ou des paiements non tracés ;
• des travaux assimilés à de l’entretien courant ou à une amélioration non couverte par le dispositif ;
• une confusion entre gros œuvre éligible et équipements plus « domestiques », selon l’analyse des services fiscaux au regard des dossiers techniques et photographiques.

Pour un investisseur qui hésite entre Malraux et déduction au titre des revenus fonciers, la nature des travaux et leur qualification comptable et fiscale ne sont pas les mêmes selon l’option retenue : il s’agit d’un arbitrage de cadre juridique, pas seulement de « ce qui coûte le plus cher ».

Location, usage et engagements

Le dispositif Malraux s’inscrit souvent dans une stratégie de mise en location après travaux, mais les obligations précises (durée, type de bail, respect du statut du logement) dépendent des textes applicables au titre de l’article 199 tervicies et des conditions de résorption du déficit de loyers par rapport à d’autres exigences (par exemple des obligations de mise en location dans certains secteurs ou pour certains types d’opérations). Le BOI et les notices de déclaration en vigueur pour l’année d’imposition doivent être consultés pour savoir si une location nue ou une autre forme d’usage est requise, et pendant combien de temps.

Sur le plan patrimonial, l’investisseur doit anticiper la vacance locative, le loyer compatible avec le marché local après travaux, et le coût de maintenance d’un bien ancien. La réduction d’impôt n’efface pas ces risques : elle en modère seulement une partie, dans la limite de l’impôt dû et des règles de report.

Malraux, revenus fonciers et autres dispositifs

Réduction d’impôt ou déduction des revenus fonciers

Le BOI pose un principe essentiel : lorsque le contribuable bénéficie de la réduction d’impôt au titre des dépenses éligibles, les dépenses correspondantes ne peuvent pas être déduites pour la détermination des revenus fonciers. Autrement dit, on ne cumule pas, pour les mêmes travaux, réduction Malraux et déduction locative sur la même assiette.

Le contribuable peut toutefois renoncer au bénéfice de la réduction d’impôt et déduire les dépenses selon les règles de droit commun des revenus fonciers, avec les conséquences habituelles sur le déficit foncier (plafonds d’imputation sur le revenu global, report des excédents selon les catégories de charges). Ce choix n’est pas neutre : il dépend du montant de l’impôt disponible pour absorber la réduction, du profil de revenus, du coût des travaux et de la durée de détention. Pour les règles actuelles sur le déficit foncier, vous pouvez vous appuyer sur notre article déficit foncier : conditions et plafonds et les fiches officielles du BOFiP.

Cas du VIR : le BOI rappelle que, dans un contrat de VIR, renoncer à la réduction d’impôt ne permet pas nécessairement de basculer les travaux en charges déductibles des revenus fonciers : les travaux peuvent constituer un élément du prix d’acquisition. Ce point est crucial pour ne pas se retrouver sans avantage Malraux et sans déduction locative.

Non-cumul avec d’autres réductions d’impôt « locatives »

Pour un même logement ou une même souscription, le bénéfice de la réduction d’impôt Malraux ne peut pas se cumuler avec certaines autres réductions d’impôt liées à l’investissement locatif ou au tourisme, parmi lesquelles le BOI cite notamment les dispositifs de type Scellier, Pinel / Denormandie (article 199 novovicies), ou encore des réductions outre-mer, selon les références précises du BOI-IR-RICI-200-30. Avant d’empiler des « étiquettes » marketing sur un projet, vérifiez le non-cumul légal.

Plafonnement global des niches fiscales

Le BOI rappelle que la réduction d’impôt Malraux a été exclue du champ du plafonnement global de certains avantages fiscaux (article 200-0 A du CGI) pour les avantages procurés par des dépenses de restauration immobilière lorsque le permis ou la déclaration préalable est déposé à compter du 1^er janvier 2013 (ou souscription SCPI depuis la même date), sous réserve des précisions du texte. Ce traitement peut différencier Malraux d’autres dispositifs plus directement concernés par le plafonnement.

Imputation de la réduction et reports

Pour les dossiers relevant des permis ou déclarations déposés à compter du 1^er janvier 2017 (et souscriptions SCPI depuis cette date), lorsque la réduction d’impôt excède l’impôt dû pour une année donnée, le solde peut être imputé sur l’impôt sur le revenu des trois années suivantes, en priorité sur les fractions les plus anciennes, selon les modalités du BOI. Pour les dossiers antérieurs, les règles d’absence de report au-delà de l’impôt dû peuvent s’appliquer différemment : la date de votre dossier d’urbanisme est donc un pivot fiscal majeur.

Démarches et contrôle documentaire

Un dossier Malraux solide assemble :

1. les documents d’urbanisme (permis, déclaration préalable, récépissés, éventuellement modifications) ;
2. les pièces patrimoniales attestant du périmètre (SPR, PSMV, autres documents selon le cas) ;
3. les devis et factures détaillés, les preuves de paiement ;
4. les justificatifs relatifs aux aides perçues et à leur imputation sur la base ;
5. les éléments permettant de rattacher chaque dépense à la période d’éligibilité.

En cas de contrôle, l’administration pourra croiser la cohérence des dates de permis, des paiements et de l’état d’avancement des travaux. La qualification des travaux peut aussi être discutée : prévoir un dossier photo « avant / après », les validations d’architecte des Bâtiments de France lorsque requis, et la conservation des échanges avec les services instructeurs.

Avantages, limites et arbitrage patrimonial

Avantages côté fiscal : le dispositif peut substantiellement réduire l’effort d’impôt sur le revenu lorsque les travaux éligibles sont importants et que le contribuable a suffisamment d’impôt à solder pour utiliser la réduction, éventuellement sur plusieurs années grâce aux reports applicables selon les périodes. Il peut aussi s’aligner avec une logique de valorisation patrimoniale d’un actif rare (centre historique, architecture remarquable) difficilement reproductible ailleurs.

Limites : le Malraux n’est pas une garantie de rentabilité économique. Les travaux dans l’ancien dépassent souvent les budgets, les aléas techniques (humidité, structure, prescriptions) sont fréquents, et la liquidité du bien peut rester plus faible que celle d’un appartement neuf standardisé. Sur le plan fiscal, l’impôt disponible, les plafonds et le non-cumul peuvent réduire l’intérêt réel du dispositif par rapport à une stratégie de déduction ou à un autre investissement. Pour une vision globale des stratégies possibles, la planification fiscale aide à replacer le projet dans votre situation complète.

Conseil : modélisez au minimum trois scénarios : Malraux, renoncement au Malraux avec déduction foncière si pertinent, et non-réalisation du projet avec capital placé ailleurs sur une durée identique. Comparez flux de trésorerie après impôt, risques et contraintes de gestion.

En résumé

• Le Malraux est une réduction d’impôt sur le revenu au titre de dépenses de restauration sur des biens situés dans des zones et conditions définies par le CGI et le BOFiP.
• Les taux de 22 % ou 30 % dépendent du régime applicable à votre dossier (date de permis ou de déclaration préalable, zone, calendrier des dépenses) : pour 2025-2026, vérifiez les textes actualisés, notamment pour les hypothèses de 30 % assorties d’échéances dans la doctrine.
• Le plafond de base pour les dossiers récents est souvent de 400 000 € de dépenses éligibles sur quatre années consécutives (régime post-2016 pour le plafond pluriannuel, sous réserve de la date exacte de dépôt).
• Le fait générateur est en général le paiement : la tenue des justificatifs est centrale.
• Les dépenses ouvrant droit à la réduction ne se déduisent pas en parallèle des revenus fonciers pour le même montant : un choix ou une renonciation est nécessaire, avec effets différents.
• Le dispositif est soumis à des règles de non-cumul avec d’autres réductions d’impôt sur l’investissement locatif.

Fabrice Collet : structurer un projet Malraux dans une stratégie globale

Un dossier Malraux engage des capitaux, du temps et une tolérance au risque souvent supérieures à celles d’un achat locatif classique. Au-delà du taux affiché, ce qui fait la différence est la faisabilité technique du bien, la liquidité attendue, l’adéquation avec vos autres revenus et votre impôt disponible pour absorber la réduction. Fabrice Collet accompagne les investisseurs dans une gestion de patrimoine qui croise fiscalité, immobilier et objectifs de long terme. Pour un premier rendez-vous, vous pouvez utiliser ce lien Calendly (rendez-vous payant de 100 €, modalités sur la page de réservation).

Foire aux questions

Le dispositif Malraux concerne-t-il tout l’« ancien » en France ?

Non. Seuls les biens et projets qui réunissent les conditions de localisation et de nature des travaux prévues par le CGI et précisées dans le BOI sur le champ d’application peuvent ouvrir droit à la réduction d’impôt. Un immeuble « ancien » en zone non couverte ne bénéficie pas du Malraux pour autant.

Quelle est la différence entre 22 % et 30 % ?

Pour les opérations engagées sous le régime postérieur au 8 juillet 2016, le taux de droit commun est de 22 %. Le taux de 30 % s’applique dans des cas listés au BOI-IR-RICI-200-30, notamment certains PSMV dans un site patrimonial remarquable, et historiquement d’autres périmètres sous conditions et dates limites pour les dépenses. Vérifiez le texte applicable au moment des paiements.

Quel est le plafond des travaux pour un permis déposé après 2016 ?

Pour une demande de permis de construire ou une déclaration préalable déposée à compter du 1^er janvier 2017, le BOI retient en principe un plafond de 400 000 € de dépenses éligibles sur quatre années consécutives, sous réserve des définitions de dépenses éligibles et des abattements pour aides.

Peut-on cumuler Malraux et Pinel sur le même logement ?

Non : le BOI exclut le cumul de la réduction Malraux avec certaines réductions d’impôt liées à l’investissement locatif, dont le dispositif dit Pinel / Denormandie dans les conditions de l’article 199 novovicies. Vérifiez toujours la liste exacte au BOI pour votre année d’imposition.

Les travaux payés en 2026 ouvrent-ils droit au taux de 30 % dans un QAD ?

Les réponses doivent être recherchées dans le texte en vigueur à la date des dépenses et dans le BOFiP actualisé. La doctrine publiée en 2024 conditionnait notamment le 30 % dans certains quartiers au fait que les dépenses soient supportées au plus tard le 31 décembre 2024 : pour des paiements en 2026, il faut confirmer s’une nouvelle prorogation législative s’applique. Consultez Légifrance et le BOFiP.

Que se passe-t-il si la réduction dépasse mon impôt sur le revenu ?

Pour les dossiers ouverts à compter du 1^er janvier 2017 (selon les conditions du BOI), l’excédent peut en principe faire l’objet d’un report sur l’impôt des trois années suivantes, avec des règles de priorité. Pour les dossiers plus anciens, le traitement peut être différent : vérifiez la période de votre permis ou déclaration.

Où trouver le texte officiel ?

Consultez l’article 199 tervicies du CGI sur Légifrance et les BOI BOI-IR-RICI-200-30 (modalités) et BOI-IR-RICI-200-10 (champ d’application).

Ce contenu est à vocation éducative et ne constitue pas un conseil personnalisé. L’investissement immobilier et les travaux comportent un risque de perte en capital, des surcoûts et des aléas de marché. Ne placez pas des sommes dont vous auriez besoin à court terme. Diversifiez vos investissements et vérifiez la réglementation applicable à votre situation et à votre résidence fiscale.

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