Pourquoi les banques n’aiment pas les SCPI ?

La pierre-papier attire de plus en plus d’épargnants. Avec un rendement moyen situé autour de 4,5 à 6 %, une diversification sectorielle et une gestion déléguée, les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) apparaissent comme un outil patrimonial sérieux. Depuis 2020, leur démocratisation s’accélère : de nombreux particuliers complètent leur portefeuille immobilier par ce type d’investissement collectif.

Pourtant, un paradoxe subsiste. Alors que les investisseurs voient dans la SCPI une solution stable, les établissements bancaires se montrent souvent réservés, voire fermés, lorsqu’il s’agit de financer l’achat de parts à crédit. Les refus sont nombreux et les conditions rarement attractives.

Pourquoi ce décalage ? Quelles explications se cachent derrière cette réticence ? Et surtout, quelles alternatives existent pour les épargnants désireux de profiter de l’effet de levier du crédit ?

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Pourquoi les banques sont réticentes à financer les SCPI ?

Si les particuliers plébiscitent la pierre-papier, les établissements de crédit adoptent une position prudente. Voici les raisons principales.

1) Pas de garantie hypothécaire

Lors d’un achat immobilier classique, la banque prend une hypothèque sur le bien. Cela lui permet, en cas de défaut de remboursement, de revendre le logement pour couvrir la dette.

Avec des parts de SCPI, cette sécurité n’existe pas. Le seul mécanisme possible est le nantissement des titres, mais celui-ci est considéré comme fragile : la valeur des parts dépend du marché secondaire, qui peut manquer de profondeur. Pour la banque, la garantie est donc jugée insuffisante.

2) Une liquidité limitée

Le problème est accentué par la faible liquidité :

• en cas d’impayé, il n’est pas toujours possible de revendre rapidement les parts,
• le prix de retrait peut être inférieur à la valeur initiale,
• le marché secondaire peut se bloquer en période de crise immobilière.

Ces caractéristiques augmentent la perception de risque pour les établissements prêteurs.

3) Des marges réduites

Les montants empruntés pour financer de la SCPI se situent souvent entre 20 000 et 50 000 euros, bien en dessous d’un prêt immobilier classique.

Conséquences :

• les intérêts générés sont moins élevés,
• les frais annexes (dossier, assurance) sont moindres,
• et les remboursements anticipés sont fréquents, réduisant encore la rentabilité pour la banque.

Autrement dit, accorder ce type de crédit rapporte peu par rapport à l’énergie administrative qu’il demande.

4) Contraintes réglementaires

Depuis les accords de Bâle III et IV, les banques doivent conserver davantage de fonds propres face à leurs encours de crédit. Or, les prêts adossés à des parts de SCPI sont traités de manière défavorable :

• ils ne peuvent pas être titrisés,
• ils restent inscrits au bilan,
• ils exigent plus de capital réglementaire.

L’équation est donc défavorable pour la banque, qui préfère allouer ses ressources à d’autres types de prêts.

5) Concurrence des produits maison

Beaucoup de groupes bancaires disposent de leurs propres SCPI. Dans ce cas, ils acceptent parfois de financer… mais uniquement leurs produits internes. Le client est incité à souscrire à une SCPI du groupe, souvent moins performante que celles proposées par des acteurs indépendants.

Cette logique commerciale explique en partie la frilosité observée : le refus n’est pas toujours technique, il peut être stratégique.

6) Méconnaissance des conseillers bancaires

Enfin, dans de nombreuses agences, les conseillers connaissent mal la pierre-papier. Ne maîtrisant pas les spécificités du produit, ils préfèrent s’en tenir aux placements qu’ils jugent plus familiers : assurance-vie en fonds euros, livrets réglementés ou immobilier en direct.

Les alternatives pour financer son achat de SCPI

Même si les banques généralistes sont hésitantes, d’autres pistes existent pour accéder au financement.

1) Banques spécialisées

Certaines enseignes comme CACF, CFCAL ou Primonial Financement connaissent bien les SCPI et proposent des crédits dédiés. Elles ne demandent pas forcément la domiciliation du salaire et adaptent les conditions au profil de l’investisseur.

2) Courtiers en financement

Passer par un courtier spécialisé permet d’accéder à un réseau de partenaires. Son rôle : identifier les établissements favorables à ce type de dossier, comparer les taux et négocier des durées plus longues.

3) Garanties alternatives

Pour convaincre un établissement, il est parfois possible d’apporter d’autres garanties :

• hypothèque sur une résidence principale ou secondaire,
• nantissement d’un contrat d’assurance-vie,
• mise en gage d’un portefeuille financier.

Ces montages peuvent sécuriser le prêteur et débloquer le financement.

4) Assurance-vie

Investir dans une SCPI à travers une assurance-vie ne permet pas de profiter du levier du crédit, mais présente plusieurs avantages :
fiscalité adoucie après huit ans,

• transmission facilitée,
• rachat des unités de compte plus fluide que la vente en direct.

5) Crédit conso ou prêt personnel

Pour des tickets plus modestes, certains investisseurs optent pour le prêt personnel. Rapide à obtenir et sans garantie hypothécaire, il offre de la souplesse. En revanche, le taux est généralement plus élevé, ce qui limite l’intérêt si le rendement de la SCPI n’excède pas le coût du crédit.

Avantages et inconvénients d’un financement à crédit des SCPI

Les atouts

• effet de levier grâce à l’emprunt,
• intérêts déductibles des revenus fonciers,
• constitution d’un patrimoine sans mobiliser tout son capital initial.

Les limites

• difficulté d’accès au crédit,
• frais annexes (assurance, garanties, courtage),
• risque de perte en capital en cas de baisse du marché immobilier.

FAQ

Pourquoi ma banque refuse-t-elle de financer mes parts de SCPI ?

Les garanties sont jugées insuffisantes, la liquidité est faible et la rentabilité du prêt est limitée pour l’établissement.

Quelles banques acceptent de financer les SCPI ?

Certaines banques spécialisées (CACF, CFCAL, Primonial Financement) et, dans certains cas, des généralistes comme BNP, LCL ou Société. Générale, mais avec des conditions strictes.

Peut-on financer une SCPI avec un prêt immobilier classique ?

C’est rare. La plupart des établissements privilégient le prêt conso ou financent uniquement leurs SCPI maison.

Le nantissement de parts suffit-il comme garantie ?

Seul, il est souvent insuffisant. Des garanties complémentaires comme un bien immobilier ou une assurance-vie peuvent être demandées.

Est-il pertinent d’investir en SCPI via l’assurance-vie ?

Oui, surtout pour bénéficier de la fiscalité avantageuse et de la transmission. En revanche, il n’y a pas d’effet de levier lié au crédit.

Quel est le montant minimum pour un financement bancaire de SCPI ?

En pratique, les banques financent rarement en dessous de 20 000 à 25 000 euros, car les prêts plus petits sont jugés peu rentables.

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