Dans cet article
En France, l’immobilier reste l’un des placements les plus prisés pour préparer sa retraite. Face à des pensions souvent jugées insuffisantes, investir dans la pierre permet à la fois de se constituer un patrimoine, de générer des revenus réguliers et de sécuriser son avenir financier. Que ce soit par l’achat d’une résidence principale, l’investissement locatif ou la pierre-papier, de nombreuses solutions existent pour adapter son projet à sa situation et à son horizon de vie.
Prenez rendez-vous avec Fabrice Collet pour un bilan personnalisé.
Pourquoi l’immobilier reste une valeur refuge pour la retraite
Des pensions souvent insuffisantes pour maintenir son niveau de vie
Le montant moyen des pensions de retraite en France représente environ 50 à 60 % du dernier revenu d’activité, un taux de remplacement qui baisse progressivement avec les réformes successives. Pour beaucoup d’actifs, cela implique une perte de pouvoir d’achat importante au moment du départ à la retraite. L’immobilier apparaît alors comme un moyen concret de compléter ces revenus. Un bien immobilier bien choisi peut générer des loyers réguliers ou, à défaut, réduire les dépenses liées au logement en devenant propriétaire.
L’immobilier, un moyen concret de se constituer un patrimoine durable
Contrairement à d’autres placements plus volatils, l’investissement immobilier s’envisage sur le long terme. Acheter un logement, c’est investir dans un actif tangible dont la valeur a tendance à se maintenir, voire à progresser sur le long terme. Cet investissement permet de bâtir un patrimoine transmissible, utile à la fois pour sa propre retraite et pour préparer l’avenir de ses enfants.
Les trois atouts majeurs de l’investissement immobilier pour la retraite
L’immobilier combine trois avantages majeurs :
- la sécurité du capital,
- la création de revenus complémentaires via la location,
- et la possibilité d’optimiser sa succession.
Cette combinaison en fait un pilier central de la planification patrimoniale des Français, notamment à l’approche de la retraite.
Avant d’investir, il est utile de se renseigner sur les marchés et segments immobiliers les plus prometteurs actuellement en France, afin de choisir un bien adapté à vos objectifs de retraite.
Les principales stratégies immobilières pour préparer sa retraite
Acheter sa résidence principale avant le départ à la retraite
Devenir propriétaire de sa résidence principale est une étape clé : cela permet d’éliminer une charge importante à long terme, celle du loyer. En anticipant son achat, on bénéficie de conditions de crédit favorables et du temps nécessaire pour amortir l’investissement. Une fois à la retraite, la suppression du loyer équivaut à un revenu net dégagé. De plus, la résidence principale peut être optimisée : revente avec plus-value, mise en location partielle ou transformation en résidence adaptée à l’âge.
L’investissement locatif pour se créer des revenus complémentaires
L’investissement locatif reste la stratégie privilégiée des Français pour compléter leurs revenus à la retraite. Il permet de percevoir des loyers réguliers tout en profitant de dispositifs fiscaux avantageux. Selon l’objectif recherché (revenus immédiats ou valorisation du bien), on peut opter pour un logement ancien à rénover, un bien neuf sous dispositif Pinel, ou une location meublée non professionnelle (LMNP) qui offre un régime fiscal particulièrement attractif.
Miser sur la location meublée ou saisonnière pour plus de flexibilité
La location meublée – classique ou saisonnière – séduit de plus en plus d’investisseurs proches de la retraite. Elle offre des loyers plus élevés, une fiscalité avantageuse (amortissement du bien, déduction des charges), et une flexibilité dans la gestion du logement. Le statut LMNP permet notamment de générer des revenus peu ou pas fiscalisés pendant plusieurs années, un atout considérable pour compléter sa pension.
Diversifier avec des placements immobiliers collectifs (SCPI, OPCI, crowdfunding immobilier)
Pour ceux qui ne souhaitent pas gérer un bien directement, la pierre-papier constitue une alternative idéale. Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) permettent d’investir dans un portefeuille d’immeubles gérés par des professionnels et de percevoir des revenus locatifs réguliers. Les OPCI ou le crowdfunding immobilier offrent également des opportunités de diversification, avec un ticket d’entrée plus faible et une gestion entièrement déléguée.
Pour mieux comprendre le fonctionnement et les avantages de ce placement collectif, consultez notre article dédié aux SCPI.
Comment réussir son investissement immobilier pour la retraite
Bien définir ses objectifs et son horizon de placement
Avant d’investir, il est essentiel de clarifier son objectif : recherche de revenus immédiats, valorisation du capital ou transmission patrimoniale. L’horizon de placement doit être adapté à son âge et à sa situation financière : un projet à 25 ans ne se construit pas comme à 60 ans.
Choisir le bon emplacement et le bon type de bien
Le vieil adage “emplacement, emplacement, emplacement” reste valable. Mieux vaut un petit appartement dans une zone dynamique qu’un grand logement mal situé. Les villes étudiantes, les pôles universitaires ou les zones tendues comme Paris ou Lyon offrent une meilleure sécurité locative. Le type de logement (studio, T2, résidence étudiante, EHPAD) doit correspondre à la demande locale.
Calculer la rentabilité réelle et anticiper les frais cachés
Une rentabilité brute de 4 à 5 % peut sembler attractive, mais il faut retrancher les frais : charges, taxe foncière, assurances, gestion locative et fiscalité. Simuler sa rentabilité nette et tenir compte des éventuelles vacances locatives permet d’éviter les mauvaises surprises.
Adapter son financement à sa situation et à son âge
Le crédit immobilier reste un levier puissant : il permet de profiter de l’effet de levier tout en conservant son épargne. Toutefois, les conditions d’emprunt se durcissent avec l’âge ; mieux vaut donc anticiper. Les seniors peuvent aussi envisager des montages alternatifs (crédit in fine, prêt hypothécaire, viager).
Les dispositifs fiscaux qui favorisent l’investissement immobilier
Les dispositifs de défiscalisation (Pinel, Denormandie, LMNP…)
Ces régimes permettent de réduire son impôt tout en investissant dans le logement. Le dispositif Pinel soutient l’achat de biens neufs en zone tendue, tandis que le Denormandie cible l’ancien à rénover. Le statut LMNP (loueur meublé non professionnel) séduit par la possibilité d’amortir son bien et de neutraliser une grande partie de la fiscalité sur les loyers.
L’avantage fiscal des SCPI dans l’assurance-vie
Les parts de SCPI peuvent être logées dans une assurance-vie, combinant ainsi rendement immobilier et fiscalité avantageuse. Cette solution permet de bénéficier de revenus complémentaires différés tout en profitant du cadre fiscal attractif de l’assurance-vie.
Le viager, une option originale pour compléter sa retraite
Le viager permet de transformer la valeur de son logement en revenus réguliers, tout en conservant le droit d’y vivre. Ce mécanisme, souvent méconnu, offre une sécurité financière intéressante pour les retraités souhaitant améliorer leur pouvoir d’achat sans vendre totalement leur bien.
Les risques et précautions avant d’investir
L’évolution des prix et du marché locatif
Le marché immobilier n’est pas sans risque : la hausse des taux d’intérêt, la stagnation des prix ou la baisse de la demande locative peuvent peser sur la rentabilité. Il est donc crucial de raisonner sur le long terme et de diversifier ses investissements.
La gestion du bien et la fiscalité des revenus fonciers
Un bien mal géré ou une fiscalité mal anticipée peuvent réduire considérablement les gains. Recourir à la gestion locative professionnelle, étudier le régime fiscal le plus adapté (micro-foncier, réel, LMNP) et anticiper les charges sont des étapes essentielles.
L’importance de l’accompagnement par un conseiller patrimonial
Chaque projet immobilier est unique. Un conseiller en gestion de patrimoine peut vous aider à définir une stratégie cohérente avec votre profil, vos objectifs et votre fiscalité. Cet accompagnement évite les erreurs coûteuses et optimise votre plan de retraite.
FAQ
Quand faut-il commencer à investir dans l’immobilier pour sa retraite ?
Idéalement dès la quarantaine, pour profiter de l’effet de levier du crédit et du temps de valorisation.
Faut-il privilégier la résidence principale ou le locatif ?
Les deux sont complémentaires : la résidence principale sécurise, le locatif génère des revenus.
Quel rendement viser pour un investissement immobilier de retraite ?
Entre 3 % et 5 % nets selon le type de bien et la localisation.
Peut-on préparer sa retraite sans gérer de biens soi-même ?
Oui, grâce aux SCPI, OPCI ou au crowdfunding immobilier.
Quels sont les principaux risques de l’immobilier ?
Vacance locative, évolution des taux, frais de gestion et fiscalité.
La réussite en finance n’est pas un hasard.
Mais un ensemble de BONNES décisions, qui cumulé, vous aiderons à avoir un patrimoine bleu.
Mathieu Caradec
Conseiller en Gestion de Patrimoine